Apartman ve site aidatı, ortak gider ve avans paylarının karşılanması için toplanır. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.20’ye göre malikin ortak alanı kullanmaması veya dairesinin boş olması ödeme yükümlülüğünü kendiliğinden kaldırmaz. Paylaştırma her giderde eşit değildir: başka bir anlaşma yoksa belirli personel giderleri eşit, diğer ortak giderler arsa payı oranında bölünür. Geciken gider ve avans payına, gecikilen günler için aylık %5 hesabıyla gecikme tazminatı uygulanır.

Aidat nasıl hesaplanır?

İşletme projesinde beklenen gelirler, giderler, her malikin payı ve avans ihtiyacı gösterilir. KMK m.20 uyarınca kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunların avansları kural olarak eşit paylaşılır. Sigorta, ortak yer bakım ve onarımı, yönetici aylığı ve ortak tesis işletme giderleri gibi diğer giderler ise arsa payı oranında paylaştırılır. Kat malikleri arasında geçerli farklı anlaşma varsa ayrıca incelenir.

Örnek: 10 bağımsız bölümün 20.000 TL kapıcı giderinde, farklı anlaşma yoksa bölüm başına 2.000 TL düşer. 20.000 TL’lik ortak çatı bakımında arsa payı %5 olan malik 1.000 TL, %15 olan malik 3.000 TL öder. Gerçek hesapta tapu arsa payları, gider türü, yönetim planı ve kararlar kontrol edilmelidir.

Aidat ayın kaçında ve peşin mi ödenir?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu bütün apartmanlar için ayın tek bir ödeme gününü veya her aidatın peşin alınmasını öngörmez. Kendi binanızdaki dönem ve son tarihi anlamak için yönetim planını, kat malikleri kurulunun gider kararını, onaylanan işletme projesini ve size yapılan bildirimi birlikte inceleyin. Kabul edilmiş işletme projesi henüz yoksa Kanun’un 35 ve 37. maddeleri geçici proje ile avans toplama için ayrıca usul düzenler.

Bu nedenle “aidat her yerde ayın 1’inde ödenir” ya da “bütün yıl peşin ödenmelidir” gibi genel cevaplar yerine, kendi yönetiminizin dayandığı belgeyi ve duyurulan ödeme tarihini kontrol edin. Ödeme yaptıysanız dekontu veya makbuzu saklayın.

2026’da işletme projesi ve aidat kararı nasıl değişti?

22 Mayıs 2026’da yayımlanan 7579 sayılı Kanun, KMK m.35 ve m.37’yi değiştirdi. İşletme projesinin kat malikleri kurulunda onaylanması esastır. Kabul edilmiş proje yoksa yönetici gecikmeksizin geçici proje hazırlar; bildirimin ardından kurul en geç üç ay içinde projeyi aynen veya değiştirerek kabul etmeye yönelik karar alır. Mevcut işletme projesi varken geçici projeye ilişkin kanuni sınır, bütün aidat artışları için tek ve değişmez bir genel tavan olarak yorumlanmamalıdır.

Kiracı mı malik mi aidat öder?

KMK m.22’ye göre kiracı, ortak gider, avans ve gecikme tazminatı borcunda malik ile birlikte sorumludur; ancak yönetime karşı sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira tutarıyla sınırlıdır. Yönetime yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Malik ve kiracının aralarındaki nihai gider paylaşımı, kira sözleşmesi ve giderin niteliği bakımından ayrıca değerlendirilir. “Kiracı yalnız sözleşmede yazarsa yönetime borçlu olur” genellemesi doğru değildir.

Aidat ödenmezse ne olur?

Yönetici veya kat maliklerinden biri ödenmeyen ortak gider ve avans payı için dava açabilir ya da icra takibi başlatabilir. KMK m.20’de gecikilen günler için aylık %5 hesabıyla gecikme tazminatı düzenlenir; oran günlük %5 değildir. Borç, mülkiyeti veya kiracının oturma hakkını otomatik sona erdirmez. Su ve elektrik kesmek veya borçluların adını herkesin göreceği yere asmak, kanundaki tahsil yollarının yerine konulmamalıdır; kişisel veri ve hizmet hakkı sorunları doğurabilir.

Yönetici ve giriş katı aidat öder mi?

Giriş katı maliki, asansörü kullanmadığını söyleyerek ortak giderden otomatik muaf olmaz. Gider türü ve geçerli farklı anlaşma incelenir. Kat maliklerinden seçilen yönetici bakımından KMK m.40 özel kural içerir: Kurul aksini kararlaştırmamışsa görev süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz. Bu, yöneticinin çatı onarımı gibi tüm giderlerden muaf olduğu anlamına gelmez.

Aidat ödemesi nasıl belgelenir?

Ödemede dönem, bağımsız bölüm ve tutarın izlenebileceği banka dekontu veya yazılı alındı kaydı saklayın. Elden ödeme yapılıyorsa tarihli ve imzalı makbuz isteyin. Yönetim, gelir-gider ve tahsilat kayıtlarını maliklerin denetimine elverişli biçimde tutmalıdır; bu kayıtlar kişisel borç bilgisini gereksiz yere herkese ilan etmeyi gerektirmez.

Sık sorulan sorular

Evde oturmuyorum, aidat öder miyim?

Evet. Ortak yeri kullanmamak veya daireyi boş bırakmak m.20’deki borcu kendiliğinden kaldırmaz.

Yeni malik eski aidat borcundan otomatik sorumlu mu?

Önceki malikin kişisel aidat borcunun yeni malike otomatik geçtiği genellemesi doğru değildir. Satış öncesi yönetimden güncel hesap dökümü isteyin; mülkiyet dönemi ve özel hukuki kayıtları ayrı inceleyin.

Kiradan yüksek aidatta kiracı ne kadar öder?

Kiracının KMK m.22 uyarınca yönetime karşı sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır. Malik-kiracı arasındaki nihai paylaşım sözleşmeye ve gider türüne göre incelenir.

Yönetim aidatı tek başına artırabilir mi?

Kurul onayı temel süreçtir; 2026 değişikliği kabul edilmiş proje yoksa geçici işletme projesi usulü getirmiştir. Somut projenin ve kurul kararının durumuna bakmadan “her durumda tek başına artırabilir” veya “hiçbir geçici proje yapamaz” denemez.

Resmî dayanaklar: Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, 22, 37 ve 40; 7579 sayılı 2026 değişikliği.