Apartman otopark kuralları nasıl belirlenir?
Apartman otoparkında park yeri hakkı için önce tapu kaydı, onaylı mimari proje ve yönetim planı incelenir. Yer ortak alansa kat maliklerinin ortak yerden yararlanma hakkı; belirli bağımsız bölüme eklentiyse eklenti kaydı önem taşır. Kat Mülkiyeti Kanunu bu ayrımın ve ortak yer kullanımının temel çerçevesini verir. Bakanlığın Otopark Yönetmeliği rehberi ise yeni yapıdaki otopark ihtiyacı ve ruhsat koşullarını açıklar; her daireye otomatik numaralı yer tahsis etmez.
$/$Kat Mülkiyeti Kanunu'na Göre Otopark Alanları
KMK m.4 bazı garaj ve otopark yerlerini ortak yerler arasında sayar; ancak bir park yerinin bağımsız bölüm veya eklenti olarak tescil edilmiş olması da mümkündür. Bu nedenle kullanım hakkı yalnızca “otopark ortak alandır” varsayımıyla değil, tapu ve onaylı proje incelenerek belirlenmelidir.
Kat Mülkiyeti Kanunu'nda Otopark Alanlarının Düzenlenmesi
Otopark kullanımına ilişkin yönetim planı ve usulüne uygun kurul kararları uygulanır. Belirli yerlerin tapuda eklenti olarak kayıtlı olup olmadığı ayrıca kontrol edilmelidir. Yönetim planında dağılım yoksa da güvenlik, geçiş yolları ve başkalarının kullanım hakkı gözetilmeden her boş yere park etme hakkı doğmaz.
Kiracının otopark kullanımı, kiralanan bağımsız bölüme bağlı haklar, kira sözleşmesi, yönetim planı ve park yerinin tapu niteliğiyle birlikte değerlendirilir. Kiracı her malikin bütün haklarını devralmaz; buna karşılık yalnız kiracı olduğu için ortak yer kullanımından keyfî biçimde dışlanması da doğru değildir. Ücret ve tahsis kararlarının hukuka uygunluğu somut düzenlemeye bağlıdır.
Eğer kanuna aykırı yönde hareket edilirse ve kiracı hak kaybına uğrarsa, kiracı yasal yollara başvurarak gerekli müdahalelerin yapılmasını ve zararının karşılanmasını isteyebilir.
Ortak Alan Statüsünde Olan Otoparkların Kullanım ve Yönetim Kuralları
Ortak alan olarak nitelendirilmiş olan otoparkların nasıl düzenleneceği ve kullanılacağının belirlenmesi için öncelikli olarak yönetim planına bakılması gerekmektedir. Çünkü Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yönetim planları tüm kat malikleri için bağlayıcıdır. Bu sebeple de herhangi bir sorun yaşanmaması ve kat maliklerin otopark alanından adil bir şekilde yararlanması için yönetim planında otopark kullanımına ilişkin maddelere yer verilmesi gerekmektedir.
Bunlara rağmen yönetim planında otopark kullanımı ve düzenlemesi ile ilgili herhangi bir madde bulunmadığı ya da yönetim planının hazırlanmadığı durumlarda kanunun ilgili hükmüne başvurulması gerekmektedir.
Kat Mülkiyeti Kanunu m.4 ve m.16 ortak yerleri ve bunlardan yararlanma hakkını düzenler; bu hükümler her daireye eşit büyüklükte bir park yeri ayrılmasını kendiliğinden zorunlu kılmaz. Otoparkın ortak yer, bağımsız bölüm veya eklenti niteliği; tapu kaydı, onaylı mimari proje ve yönetim planı birlikte incelenerek belirlenmelidir.
Yeni yapıdaki otopark ile mevcut park yerinin hakkı farklıdır
Otopark Yönetmeliği, ruhsat ve proje aşamasında gerekli otopark sayısını ve teknik yerleşimi düzenler. Bahçe altı, bodrum, rampa ve giriş ölçüleri her parsel için aynı değildir; ruhsat tarihi, imar durumu, onaylı proje ve yetkili idarenin kararı birlikte incelenir. Bu teknik ölçüler, mevcut binada hangi dairenin hangi yeri kullanacağını tek başına belirlemez.
Otoparkların Yapı Ruhsatına Uygun Olarak İnşa Edilmesi
Otoparkın ruhsat eki projeye ve uygulanabilir imar/otopark mevzuatına uygun yapılması gerekir. Projeden sapma tespit edilirse sonuç, sapmanın türü ve idari süreçlere göre belirlenir; her aykırılık otomatik inşaat durdurma veya kat irtifakı yasağı anlamına gelmez.
Uygun olmayan otopark düzenlemesinin hukuki ve idari sonucu, somut imar aykırılığına ve yetkili idarenin tespitine bağlıdır. Tek bir sabit ceza veya her durumda yükleniciye otomatik para cezası kuralı bulunmaz.
$/$Otoparkın teknik koşulları nereden kontrol edilir?
Park yeri sayısı, erişilebilirlik, elektrikli araç şarj alanı ve alternatif otopark bedeli gibi koşullar uygulanan yönetmelik ve ruhsat tarihine bağlıdır. Mevcut yapı için kulaktan dolma metre veya yüzde oranı yerine belediyenin onayladığı proje, ruhsat ve Bakanlık rehberi karşılaştırılmalıdır. Bir otoparkın teknik olarak yapılabilir olması da kat maliklerinin ortak yer veya eklenti üzerindeki haklarını kendiliğinden değiştirmez.
Ortak Alan Olarak Otoparkların Yönetimi ve İşleyişi
Ortak yer niteliğindeki otoparkın yönetim ve bakımı, kat malikleri kurulu kararları ve yöneticinin görevleri çerçevesinde yürütülür. Her bağımsız bölümün aynı büyüklükte veya özel numaralı yer hakkı bulunduğu varsayılamaz; tapu ve proje öncelikle incelenir.
Otopark kullanımı için yönetim planı ve usulüne uygun kurul kararları önemlidir. Ortak yer hakkını, tapuda kayıtlı eklentiyi veya bağımsız bölüm mülkiyetini etkileyen değişikliklerde aynı çoğunluk kuralı uygulanmaz; işlemin niteliği ve KMK’daki özel hükümler incelenmelidir.
Ortak otoparkın üçüncü kişiye kiralanması veya bir malikçe münhasır kullanıma bırakılması, diğer maliklerin haklarını etkileyebilir. Her kiralama işlemini kategorik olarak yasak saymak doğru değildir; tapu niteliği, yönetim planı ve KMK m.45’teki önemli yönetim işleri için oybirliği kuralı değerlendirilmelidir.
Otoparkın bakım ve giderleri
Otopark ortak yer niteliğindeyse bakım kararı ve gider paylaşımı yönetim planı, kurul kararı ve Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde ele alınır. Bağımsız bölüm veya eklenti olarak kayıtlı yerlerde aynı gider kuralının kendiliğinden uygulanacağı varsayılmamalıdır. Güvenlik ve erişim sorunları yönetime bildirilmeli; onarımın kapsamı ile maliyeti kayda geçirilmelidir.
Ortak otoparktan gelir elde edilebilir mi?
Ortak yerin üçüncü kişiye kiralanması gibi önemli yönetim işlerinde Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 45. maddesindeki oybirliği kuralı gündeme gelebilir. Önce otoparkın tapudaki niteliği ve yönetim planı incelenmeli; usulüne uygun karar alınırsa gelir ve giderler yönetim kayıtlarına işlenmelidir. Her park yeri tahsisinin veya her kullanım düzenlemesinin otomatik olarak aynı kurala tabi olduğu söylenemez.
Engelli Park Yerlerinin Yönetimi ve Denetimi
Engelli park alanları özel maddeler ile düzenlenmiştir. Bu maddeler engelli kat maliklerinin en güvenli ve kolay bir şekilde binek araçlarını park etmelerini ve konutlarına ulaşmalarını sağlamaktadır. Otopark alanlarının yapım aşamasında gerekli şartların oluşması halinde engelli park alanlarının belirlenen miktarda yapılması önemlidir.
Engelli park alanları genel olarak konuta en kolay yoldan ulaşabileceği alanlara yapılması gerekmektedir. Ayrıca bu alanlar normal park alanlarından ebat olarak daha büyük olmaktadır. Bu sayede engelli kat maliklerinin daha konforlu bir şekilde hareket edebilmesi ve güvenlikleri sağlanmaktadır. Son olarak bu alanların dikkat çekici bir şekilde engelli park alanı olduğuna dair işaretlenmeleri gerekmektedir.
Engelli park yeri olarak ayrılmış alanın amacına aykırı kullanımı erişilebilirliği zedeleyebilir. Kullanım ve yaptırım konusunda otoparkın türü, onaylı proje, uygulanabilir mevzuat ve somut ihlal incelenir; her durumda aynı hukuki sonuç doğduğu söylenemez.
Otopark Alanlarının Belirlenmesi ve Numaralandırılması Nasıl Gerçekleştirilir?
Otopark alanlarının kat maliklerinin kullanımına uygun bir şekilde belirlenmesi ve düzenlenmesi gerekmektedir. Doğru bir şekilde otopark alanlarının belirlenmesi için mutlaka yönetim planının incelenmesi gerekmektedir.
Park yerlerinin numaralandırılması, onaylı proje ve yönetim planındaki tahsisleri görünür kılabilir. Yalnız zemine boya ile numara yazılması yeni bir mülkiyet veya eklenti hakkı yaratmaz; böyle bir zorunlu numaralandırma usulü de bütün otoparklar için geçerli değildir.
Misafir Araçlarının Park Etme Kuralları
Günümüzde yeni yapılan pek çok sitede misafirler için özel otopark alanları bulunmaktadır. Misafirlerin sadece bu alanlara park etmesi istenir. Ancak misafir için otopark alanı bulunmayan yerlerde mağduriyetin yaşanmaması için süre sınırlaması konulabilir.
Misafir araçları otoparka park edecekse, acil çıkış alanlarını engellemeyecek, binaya giriş çıkışta sorun yaratmayacak yerlere park etmesi gerekmektedir. Bu sebeple dışarıdan gelen misafirler için durum tabelalarla anlatılabilir.
Otopark alanları nasıl paylaştırılır?
Otoparkın hukuki niteliği onaylı proje ve tapu kayıtlarıyla belirlenir. Ortak yer olarak kayıtlıysa kat maliklerinin yararlanma hakkı ve yönetim planı dikkate alınır; bir bağımsız bölüme eklenti olarak bağlanan yerin durumu farklıdır. Kiracının kullanımı da kira ilişkisi ve bağımsız bölüme bağlı haklar kapsamında değerlendirilir.
Park yeri sayısı bağımsız bölüm sayısından azsa dönüşümlü kullanım gibi bir düzenleme, yönetim planı, projedeki tahsisler ve ilgili karar yeter sayısı incelenerek kararlaştırılmalıdır. Düzenleme, tapuda kayıtlı eklenti haklarını veya ortak yerden yararlanma hakkını kendiliğinden ortadan kaldıramaz.
Otoparkta daireye özel yer tahsis edilebilir mi?
Daireye özel park yeri olup olmadığı tapu kaydı, eklenti kaydı, onaylı mimari proje ve yönetim planına göre belirlenir. Ortak otoparkta yalnızca kullanım sırası veya yeri düzenlenmiş olması, tek başına bağımsız bir mülkiyet hakkı yaratmaz.