Aidat, tek bir zam yüzdesiyle değil, dönem boyunca beklenen ortak gider ve avans ihtiyacıyla hesaplanır. Önce ücret, enerji, bakım, sigorta, sözleşme ve öngörülebilir onarım tutarlarını belgeleyin; sonra gelirleri ve mevcut bakiyeyi dikkate alın. Her gideri aynı bölme yöntemiyle dağıtmayın: KMK 20 kapıcı/kaloriferci/bahçıvan/bekçi giderleri ile diğer ortak giderlerde farklı esaslar öngörür; yönetim planındaki geçerli farklı düzenlemeler de incelenir.

2026’da işletme projesi nasıl onaylanır?

7579 sayılı Kanun KMK 35 ve 37’yi değiştirdi. İşletme projesi kat malikleri kurulunda kabul edilir. Kabul edilmiş proje yoksa yönetici gecikmeden geçici proje hazırlar ve en geç üç ay içinde kurulun kabulüne sunar. Eski “tebliğden sonra yedi gün itiraz edilmezse kesinleşir” yolu kaldırıldı. Mevcut proje varsa geçici proje bedelindeki artış için kanundaki önceki yıl yeniden değerleme oranı sınırı uygulanır. Yönetici onaya kadar gerekli avansı toplar.

Örnek hesap

Yıllık bütçede 120.000 TL kapıcı gideri ve 180.000 TL diğer ortak gider varsa, 10 bağımsız bölüm için kapıcı kaleminin örnek eşit payı yıllık 12.000 TL’dir. Diğer kalemlerde yüzde 8 arsa payı bulunan bölümün örnek payı 14.400 TL’dir. Bu bölüm için toplam yıllık 26.400 TL, aylık karşılığı 2.200 TL çıkar. Bu yalnız yöntem örneğidir; yönetim planı, özel giderler, blok bazlı kullanım ve geçerli kararlar gerçek hesapta ayrıca incelenir.

Artış ve itirazda hangi belgeler önemli?

  • Önceki yıl gerçekleşen giderler ve yeni dönem teklifleri.
  • İşletme projesi, kurul tutanağı, yönetim planı ve arsa payı listesi.
  • Her daire için gider türü, hesap formülü, dönem ve ödeme tarihi.

“Daireler eşit metrekareyse tüm aidat eşittir”, “arsa payı dairenin metrekaresidir” ve “lüks hizmet için her zaman oybirliği gerekir” genellemeleri yanlıştır. Kiracının KMK 22 kapsamındaki sorumluluğu kira tutarıyla sınırlıdır; malikin sorumluluğu otomatik sona ermez. Aidat gecikmesinde KMK 20’deki aylık yüzde 5 gecikme tazminatı uygulanabilir; hangi tutar ve tarihe göre hesaplanacağı kayıtlardan gösterilmelidir.