Apartman kuralları Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), tapuya bağlı yönetim planı ve kanuna uygun kat malikleri kurulu kararlarına dayanır. Her binada ayrı bir “apartman yönetmeliği” bulunması şart değildir. KMK m.18, bağımsız bölüm ve ortak yerleri kullanırken komşuları rahatsız etmeme, doğruluk kurallarına uyma ve yönetim planına bağlı kalma yükümlülüğünü düzenler. Kiracılar ve bağımsız bölümü kullanan diğer kişiler de ilgili yükümlülüklerden etkilenebilir.
Gürültü ve tadilat saatleri
Komşuları rahatsız eden sürekli veya yoğun gürültüden kaçınılmalıdır. Müzik, ev işi ve tadilat için bütün apartmanlarda geçerli tek bir “22.00 sonrası yasak” veya “10.00–19.00 çalışma” kuralı yoktur. Yönetim planı, geçerli kurul kararları, yerel kurallar ve sesin somut etkisi birlikte değerlendirilir. Gürültülü bir iş planlanıyorsa saatleri önceden duyurmak ve gerekli izinleri kontrol etmek anlaşmazlığı azaltır; duyuru tek başına sınırsız gürültü hakkı vermez.
Temizlik ve atık
Çöpü ortak alanlara, merdivenlere veya balkondan dışarı bırakmayın. Atıkları belirlenen toplama düzenine uygun çıkarın; tadilat molozunu evsel atıkla karıştırmayın. Koridor ve yangın kaçış yollarında ayakkabılık, bisiklet veya başka eşyalar bırakılması güvenliği ve ortak kullanımı engelleyebilir. Yönetimin bu tür eşyaları her durumda kendi kararıyla el koyup atabileceği varsayılmamalıdır; somut tehlike ve hukuki başvuru yolu değerlendirilmelidir.
Ortak alan kullanımı
Merdiven, çatı, bahçe, sığınak ve ortak tesisat gibi yerlerde haklar KMK m.4 ve m.16, tapu, onaylı proje ve yönetim planına göre belirlenir. Bir kişinin ortak alanı özel depoya veya park yerine çevirmesi için yalnızca fiilî kullanım yeterli değildir. Ortak yerde inşaat, tesis veya değişiklik yapılmadan önce işin niteliğine göre KMK’daki karar ve yazılı rıza koşulları ile imar izni incelenmelidir.
Evcil hayvanlar
Kanun, apartmanda evcil hayvan beslemeyi genel olarak ve koşulsuz yasaklayan tek bir hüküm içermez. Yönetim planı, geçerli kararlar, hayvanın somut davranışı ve komşuları rahatsız etmeme yükümlülüğü birlikte değerlendirilir. Hayvanın ortak alan temizliği ve güvenliği açısından gereken tedbirlerini sahibi almalıdır. Basit bir pano duyurusu her durumda mülkiyet veya kullanım hakkını ortadan kaldırmaz.
Dış cephe, balkon ve güvenlik
Binanın dış görünüşü, taşıyıcı sistem, ortak çatı veya tesisata müdahale etmeden önce onaylı proje, teknik güvenlik, KMK m.19 ve ilgili idare izinleri kontrol edilmelidir. Balkon camı, klima dış ünitesi veya kamera gibi işlerin her biri aynı karara tabi değildir. Güvenlik kameraları kişisel verileri de ilgilendirir; görüntü açısı, amaç ve saklama süresi ayrıca değerlendirilmelidir. Ortak kapı, yangın çıkışı ve kaçış yolunu güvenli tutmak bütün sakinlerin yararınadır.
Kurala uyulmuyorsa ne yapılır?
- Olayı tarih, yer ve etkisiyle somut biçimde kaydedin; karşı tarafın kişisel verilerini gereksiz paylaşmayın.
- Yönetim planı ve geçerli kararı kontrol edip sakinle veya yönetimle uygun dille iletişim kurun.
- Sorun sürerse, ihlalin türüne göre KMK m.33 kapsamında hâkimin müdahalesi veya ilgili kamu idaresine başvuru değerlendirilebilir. Her aykırılık için yöneticinin kendiliğinden para cezası verme yetkisi yoktur.
Sık sorulan sorular
Ortak alan kişisel kullanılabilir mi?
Özel kullanım iddiası tapu, proje, yönetim planı ve geçerli kararlarla desteklenmelidir. Yalnızca uzun süredir kullanıyor olmak tek başına münhasır hak yaratmaz.
Apartmanda gürültü yapma saatleri nedir?
Bütün apartmanlara uygulanan tek saat aralığı yoktur. Yönetim planı, yerel düzenlemeler ve komşuyu rahatsız etmeme yükümlülüğü birlikte incelenir.
Yönetim kurala uymayana ceza kesebilir mi?
Yöneticiye her ihlal için otomatik idari para cezası verme yetkisi tanınmaz. Kanuni başvuru ve yaptırım, ihlalin türüne göre değişir.
Temel yükümlülükler için Adalet Bakanlığı Kat Mülkiyeti Kanunu metnindeki 4, 16, 18, 19 ve 33. maddeleri inceleyin.