İtirazın yolu, hangi karara karşı çıkıldığına bağlıdır. Kat malikleri kurulu kararının iptali, yöneticinin bir işlemi hakkında hesap isteme, ortak alandaki müdahalenin önlenmesi ve yönetim planının değiştirilmesi aynı işlem değildir. Önce kararın tarihini ve metnini, yönetim planını, toplantıya katılım ve oy durumunu alın. Dava süresi geçebileceğinden yalnız yönetime e-posta göndermekle yetinmeyin.
Kat malikleri kurulu kararının iptali için süre
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.33'e göre toplantıya katılıp karara aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden itibaren bir ay içinde; toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay içinde iptal davası açabilir. Her durumda karar tarihinden itibaren altı ay üst sınır vardır. Kararın yokluğu veya mutlak butlanı iddiası, normal iptal süresiyle aynı biçimde ele alınmaz. Hangi sakatlığın bulunduğunu ve sürenin başlangıcını somut belgelerle hukukçu değerlendirmelidir. Davanın görevli ve yetkili mahkemesi de kontrol edilmelidir.
Kiracı ve diğer sakinler itiraz edebilir mi?
KMK m.33, bağımsız bölümden kira sözleşmesine, oturma hakkına veya başka nedene dayanarak sürekli yararlanan ve alınan karardan zarar gören kişilere de başvuru imkânı tanır. Ancak her sakin her kararı aynı sıfatla iptal ettirebilir veya kat maliki gibi oy kullanabilir demek doğru değildir. Başvurucunun hukuki sıfatı, kararın etkisi ve talep ayrı incelenir. Yöneticiye gündelik şikayet bildirmek ile kurul kararına dava açmak farklı süreçlerdir.
Yönetici seçimine nasıl itiraz edilir?
Yönetici seçimi kat malikleri kurulunun kararıdır. KMK m.34'teki seçim için malik sayısı ve arsa payı bakımından çoğunluk aranır; oybirliği genel kural değildir. Çağrı, vekalet, toplantı yeter sayısı, oylar ve karar defteri incelenir. Usulsüzlük iddiası varsa kararın iptali için KMK m.33'teki koşul ve süreler değerlendirilir. Seçimin yapıldığı tarihten her kişi için ayrı ve koşulsuz “30 gün” başlatmak doğru değildir.
Aidat ve işletme projesine itiraz
Aidatın dayanağı yönetim planı, geçerli kurul kararı ve işletme projesidir. 2026'da 7579 sayılı Kanun KMK m.37'deki işletme projesi usulünü değiştirdi; eski “bildirimden sonra yedi gün içinde itiraz edilmezse kesinleşir” anlatımı artık kullanılmamalı. Malik gider belgelerini, pay hesabını ve kararları isteyebilir. Ancak aidatı haksız bulmak, ödeme borcunu kendiliğinden askıya almaz. Karara mı, hesap hatasına mı, yoksa usulsüz harcamaya mı karşı çıkıldığı belirlenerek uygun yol seçilir.
Ortak alan ve tadilat uyuşmazlıkları
Ortak alanda yapılan iş ile daire içindeki tadilat aynı rıza rejimine tabi değildir. KMK m.19 ortak yerlerde inşaat/onarım ve dış görünüş değişiklikleri için genel olarak bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını öngörür; zorunlu onarım gibi istisnalar vardır. Kiracılar dahil “tüm oturanların onayı” kuralı yoktur. Ortak yerin kiralanması gibi önemli yönetim işleri ise KMK m.45 kapsamında ayrıca değerlendirilir. İhlal iddiasında onaylı proje, yönetim planı, kurul kararı ve fotoğraflar birlikte incelenmelidir.
Pratik itiraz adımları
- Kararın tam metni, karar defteri ve çağrı belgelerini isteyin.
- Toplantıya katılıp katılmadığınızı ve karşı oy/şerh kaydını kontrol edin.
- Öğrenme veya karar tarihini belgeleyin; m.33 sürelerini hesaplayın.
- Yönetimden yazılı açıklama ve ilgili hesap/gider belgesini isteyin.
- Uyuşmazlık dava aşamasına gelirse dava şartı arabuluculuk ve mahkeme usulünü hukukçuyla kontrol edin.
Yönetim planının değiştirilmesi için ayrıca KMK m.28'deki karar koşulları vardır; planın kendisine karşı her zaman otomatik “tebliğden itibaren altı ay” yolu yoktur. Evcil hayvan veya gürültü nedeniyle de doğrudan malik tahliyesi sonucuna gidilmez.