Yönetim, aidat gecikti diye tapuya tek taraflı olarak hemen ipotek işletemez. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesi, ortak gider ve avans borcunun güvence altına alınması için diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek yolunu düzenler. Bu yol bankanın kredi karşılığı aldığı iradi ipotekten farklıdır.
Kanuni ipotek hangi aşamada gündeme gelir?
Önce borcun geçerli işletme projesi veya kurul kararı, tahakkuk ve ödeme kayıtlarıyla doğru hesaplandığı kontrol edilir. Yönetici ya da kat maliklerinden biri dava veya icra takibine başvurabilir. Borç bu yolla da alınamaz ve mahkemece tespit edilmiş borç ödenmezse, varsa yöneticinin, yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle borç tutarı için diğer kat malikleri lehine tapuda kanuni ipotek tescil edilir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün uygulama açıklamasında, borç tutarında uyuşmazlık bulunmayıp borçlu malik de resmî işleme katılırsa ayrıca mahkeme kararı aranmayan bir tescil yolu da anlatılır; somut işlem tapu müdürlüğüyle teyit edilmelidir.
Kurul kararı tek başına yeterli mi?
Hayır. Kat malikleri kurulunun “ipotek konulsun” kararı, kanundaki tahsil, borcun tespiti ve tescil koşullarının yerine geçmez. Kanuni ipotek borçlu malikin bağımsız bölümü üzerinde, diğer kat malikleri lehine kurulur; yönetim şirkete otomatik mülkiyet kazandırmaz.
İpotek borç ödenince kendiliğinden silinir mi?
Borcun sona ermesi tapu kaydının otomatik silindiği anlamına gelmez. Ödeme ve terkin belgeleriyle tapudaki işlemin tamamlanması gerekir. Uyuşmazlıkta mahkeme yolu değerlendirilebilir. İpotekli daire satılabilir; satışın alacak ve borç üzerindeki etkisi ayrıca incelenir, “alıcı her borcu otomatik üstlenir” denemez.
Yönetim için pratik dosya: dayanak karar/proje, daire bazında borç dökümü, dekontlar, ihtar ve tebligat, takip/dava evrakı, varsa mahkeme kararı ve güncel tapu kaydı. Bunlar olmadan standart dilekçe veya sabit fotoğraf/DASK listesiyle işlem garantisi verilemez.