İpotek nedir?

İpotek, bir alacağı güvence altına almak için taşınmaz üzerinde kurulan rehin hakkıdır. Evin, arsanın veya iş yerinin mülkiyeti ipotek kurulunca alacaklıya geçmez. Borç ödenmezse alacaklı, koşulları oluştuğunda ipoteğin paraya çevrilmesi yoluna başvurabilir; satış ve ödeme icra usulüne göre yürütülür. İpotek, rehinden ayrı bir kavram değil, taşınmaz rehninin bir türüdür.

İpotek nasıl kurulur?

Tarafların güvence altına alınacak alacağı ve taşınmazı belirlemesi gerekir. İpotek, kural olarak tapu siciline tescille kurulur; resmî işlem tapu müdürlüğü ve uygulanabilen elektronik süreçler üzerinden yürütülür. Her ipotek için ayrıca noterde sözleşme düzenlenmesi gerektiği söylenemez. Başvuruda istenen belgeler işlemin taraflarına ve temsil durumuna göre değişir; güncel listeyi tapu müdürlüğünden doğrulayın.

Türk Medeni Kanunu’na göre henüz doğmamış veya doğması kesin ya da olası alacak da ipotekle güvence altına alınabilir. Alacağın miktarı belirsizse üst sınır belirlenir. Birden fazla ipotek kurulabilmesi ve alacaklıların sırası tapu sicilindeki derece düzenine bağlıdır; yalnızca başvuru tarihine bakarak sıra sonucu çıkarılamaz.

İpotekli ev satılabilir mi?

Evet. Tapuda ipotek bulunması, tek başına evin satışını yasaklamaz. Satıştan önce tarafların ipoteğin kaldırılıp kaldırılmayacağını, kalan borcun nasıl ödeneceğini ve alıcının taşınmazı hangi kayıtlarla devralacağını açıkça kararlaştırması gerekir. İpotek kaldırılmadan yapılan devirde kayıt taşınmaz üzerinde kalabilir. İpotek, satış bedelinin tamamının doğrudan bankaya ödeneceği veya borcun kendiliğinden alıcıya geçtiği anlamına gelmez.

Borç ödenmezse ne olur?

Alacaklı ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlatabilir. Ödeme emri, itiraz, kıymet takdiri ve satış aşamaları takip türüne ve somut dosyaya göre değişir. Her dosya için tek bir “30 gün içinde satış” süresi yoktur; banka da taşınmazı doğrudan kendi başına satamaz. Satış bedelinin dağıtımı, ipoteğin derecesi ve diğer alacaklıların hakları gözetilerek ilgili icra usulüne göre yapılır.

İpotek nasıl kaldırılır?

Borç ödendiğinde tapudaki kayıt kendiliğinden silinmez. Alacaklının terkin talebi veya gerekli belgeyle tapu sicilinde terkin işlemi gerekir. Banka ipotekleri için elektronik terkin işlemi uygulanabilir. Borç kapandıktan sonra alacaklıdan terkin sürecini başlatmasını isteyin ve tapu kaydından silinmeyi kontrol edin. Her işlem için geçerli sabit bir “üç gün” süresi vermek doğru değildir.

Sık sorulan sorular

İpotek ile rehin arasındaki fark nedir?

Rehin üst kavramdır; ipotek taşınmaz rehninin türüdür. Taşınır rehni farklı kurallara tabi olabilir.

Anapara ipoteği sadece anaparayı mı güvence altına alır?

Hayır. Türk Medeni Kanunu’nun 875. maddesinde ipoteğin kapsamına giren anapara, belirli faizler ve takip giderleri ayrıca düzenlenir. Somut teminat sınırı için tapu kaydı ve resmî senet incelenmelidir.

İpotek süresi dolunca kayıt kendiliğinden silinir mi?

Süre veya ödeme tek başına tapu sicilindeki kaydı kaldırmaz; terkin durumunu ayrıca kontrol edin.

Kaynak: Türk Medeni Kanunu (TKGM), özellikle 850–885. maddeler; TKGM e-Terkin.