İzale-i şuyu nedir?
Ortaklığın giderilmesi, paylı veya elbirliği mülkiyetindeki malın ortaklığının sona erdirilmesidir. Miras kalan ev, arsa veya başka bir mal için uygulanabilir. Türk Medeni Kanunu’na göre her paydaş, kanuni veya sözleşmesel sınırlamalar saklı olmak üzere paylaşma isteyebilir. Bir paydaşın başvurması için bütün ortakların satışa razı olması gerekmez; ancak mahkeme otomatik olarak satışı seçmez.
Dava açmadan önce arabuluculuk gerekir mi?
Evet. 1 Eylül 2023’ten beri taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında arabulucuya başvuru dava şartıdır. Paydaşlar anlaşırsa paylaşma veya satış usulünü kendileri kararlaştırabilir. Anlaşma sağlanmazsa son tutanakla görevli sulh hukuk mahkemesine başvurulur. Taşınmaz davasında yetki, taşınmazın bulunduğu yere ilişkin usul kurallarına göre değerlendirilir.
Mahkeme bölme mi satış mı kararı verir?
Paylaşmanın aynen yapılması istenir ve mal hukuken/fiilen bölünebilir durumdaysa hâkim aynen bölüşmeyi değerlendirir. Bölme malın değerini önemli ölçüde düşürüyorsa veya uygun değilse satış yoluna gidilebilir. Satışın yalnız paydaşlar arasında yapılması, bütün paydaşların rızasıyla mümkündür. Keşif, bilirkişi, imar koşulları, eklentiler ve mevcut ayni haklar sonucu etkiler. “Bir paydaş satış istiyorsa kesin açık artırma olur” veya “bölünebilir taşınmaz hiçbir koşulda satılmaz” denemez.
Miras kalan evin parası nasıl paylaşılır?
Elbirliği mülkiyetinde paylar tapuda ayrı ayrı yazılmamış olabilir. Bu, satış bedelinin mirasçı sayısına otomatik eşit bölüneceği anlamına gelmez. Mirasçılık belgesi, miras payları, varsa vasiyet, devir ve diğer haklar incelenir. Paylı mülkiyette tapu payları ve davadaki hak sahipliği esas alınır. Satış giderleri ve üzerinde bulunan ipotek/intifa gibi hakların etkisi de somut dosyada belirlenir.
Dava sürerken ev nasıl kullanılır?
Dava açılması ortakların kullanım hakkını tek başına sona erdirmez. Ancak “herkes yalnız fiziksel payı kadar alanı kullanır” kuralı da pratikte doğru değildir; kullanım anlaşması, fiilî durum, kiraya verme ve gelir paylaşımı ayrıca incelenir. İşgal veya gelir uyuşmazlığı için başka talepler de doğabilir.
Süre ve giderler
Her dosya için bir veya iki yıllık kesin dava süresi yoktur. Arabuluculuk, tebligat, bilirkişi, imar incelemesi, istinaf ve satış işlemleri süreyi etkiler. Sabit harç oranı veya “tüm avukat ücretini her zaman davacı öder” iddiası yanıltıcıdır; güncel tarife ve mahkemenin gider kararı incelenmelidir.
Kaynaklar: Türk Medeni Kanunu (TKGM), özellikle 698–699; Adalet Bakanlığı arabuluculuk açıklaması.