Şufa, yani yasal önalım hakkı, paylı mülkiyete konu bir taşınmazdaki payın üçüncü kişiye satılması üzerine diğer paydaşların bu payı mahkeme yoluyla edinme olanağıdır. Süre ve ödeme kuralları 25 Aralık 2025’te değiştiği için eski rehberlerdeki “iki yıl” ve “satış bedelini yatırma” ifadeleri her satış için doğru değildir.
Şufa hakkı ne zaman doğar?
Yasal hak, bir paydaşın payını üçüncü kişiye satmasıyla gündeme gelir; sadece satış niyeti yeterli değildir. Hak, taşınmazın tamamı için değil satılan pay için kullanılır. Kanun, cebrî artırmayla ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda önalım hakkını dışarıda tutar. Sözleşmeden doğan önalım hakkının koşulları ise ayrıca değerlendirilir; üçüncü kişilere karşı ileri sürülmesinde tapuya şerh önem taşır.
2026’da şufa davası için süre nedir?
Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesine göre satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Bildirimden itibaren üç ay içinde hak kullanılmalıdır. 25 Aralık 2025 ve sonrasındaki satışlarda, noter bildirimi yapılmasa bile satıştan itibaren en geç bir yıl geçince hak düşer. Bu tarihten önceki satışlara süre değişikliği uygulanmaz; eski üst sınır iki yıldır. Bir somut olayda satış ve bildirim tarihlerini belgelerle belirlemek gerekir.
Mahkemeye hangi tutar yatırılır?
Önalım davası alıcıya karşı açılır. Güncel düzenlemede hâkim dava konusu payın rayiç bedelini gecikmeksizin belirler. Hak sahibi, bu bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini mahkemenin gösterdiği yere, verilen kesin sürede nakden yatırır. Yalnızca tapuda yazan satış tutarını esas almak yanıltıcıdır. Bedel kuralı, değişiklikten önce açılmış davalara da uygulanır. Kesin süre kaçırılırsa hak sahibi adına tescil kararı verilemez.
Paydaş için pratik kontrol listesi
- Satılan payı, tapu kaydını ve satış tarihini doğrulayın.
- Noter bildiriminin ulaşıp ulaşmadığını ve tarihini saklayın.
- Satışın 25 Aralık 2025’ten önce mi sonra mı olduğunu ayırın.
- Dava ve rayiç bedel için gerekli bütçeyi avukatla değerlendirin.
Süre ve bedel değişikliğinin tam metni Resmî Gazete’de yayımlanan 7571 sayılı Kanun içindedir. Bu açıklama genel bilgidir; belirli bir satışta süre hesabı ve dava stratejisi için hukuk uzmanından görüş alınmalıdır.