“Ortak tapu” tek bir tapu türü değildir. Bir taşınmaz birden fazla kişiye paylı (müşterek) veya elbirliği (iştirak) mülkiyetiyle ait olabilir. Paylı mülkiyette herkesin belirli bir payı tapuda gösterilir; elbirliğinde ortakların taşınmaz üzerinde ayrı ayrı belirlenmiş payı yoktur. Satış, kullanım ve karar kuralları bu ayrımla değişir. Tapu kaydındaki mülkiyet biçimini görmeden “ortağım, evin şu odası benim” veya “payımı tek başıma satabilirim” sonucuna varmayın.
Paylı mülkiyet ile elbirliği mülkiyeti arasındaki fark
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün sık sorulan soruları elbirliği mülkiyetinden paylı mülkiyete geçişi ayrıca ele alır. Paylı mülkiyette örneğin 1/2 ya da 1/4 oranı kayıtlı olabilir; oran, taşınmazın belirli bir odasının veya metrekaresinin tek başına o paydaşa ayrıldığı anlamına gelmez. Elbirliği mülkiyeti miras ortaklığında sık görülür. Mirasçılar otomatik olarak eşit paylı sayılmaz; paylar miras hukuku ve veraset belgesine göre belirlenir. Elbirliğinde her mirasçının bağımsız bir tapu payı bulunmadığından paylı mülkiyetteki gibi tek başına pay satışı yapılamaz.
Bir hissedar diğerlerinden izinsiz satış yapabilir mi?
Paylı mülkiyette paydaş, kendi payını kural olarak diğer paydaşların satış iznini almadan devredebilir; taşınmazın tamamını tek başına satamaz. Üçüncü kişiye yapılan pay satışında diğer paydaşların yasal önalım (şufa) hakkı doğabilir. Elbirliğinde ise ortakların birlikte hareket etmesi esastır; paylı mülkiyete geçiş, paylaşma veya diğer hukuki işlemler için tapu kaydı ile somut miras belgeleri incelenmelidir. Satış sözleşmesinin şekli ve tapu tescili ayrı konulardır; sıradan bir yazılı anlaşma taşınmazın mülkiyetini kendiliğinden devretmez.
Şufa (önalım) hakkı süresi 2026'da kaç yıl?
Yasal önalım, paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara tanınır. Satış alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Hak, bildirimin üzerinden üç ay ve her durumda satışın üzerinden bir yıl geçince düşer. Eski içeriklerde görülen “iki yıl” süresi, 25 Aralık 2025 tarihli 7571 sayılı Kanun'un 35. maddesiyle bir yıla indirildi. Devlet İhale Kanunu kapsamındaki ve cebrî artırmayla satışlarda yasal önalım kullanılamaz. Geçiş tarihi veya önceki satışlar için somut dosyayı hukukçuya inceletin; süreyi genel bilgiye güvenerek son güne bırakmayın.
Ortak taşınmaz kim tarafından kullanılır veya kiraya verilir?
Pay oranı, taşınmazın fiziksel olarak o orandaki kısmını tek başına kullanma yetkisi vermez. Kullanım düzeni ortaklarca kararlaştırılabilir; anlaşmazlıkta tapu kaydı, varsa kullanım sözleşmesi ve fiili durum önemlidir. Kiraya verme, özellikle uzun süreli veya önemli bir yönetim işi ise tek paydaşın serbestçe vereceği bir karar gibi ele alınmamalıdır. Paylı mülkiyette olağan yönetim ile önemli yönetim işleri için farklı karar kuralları vardır; elbirliğinde ortakların birlikte hareketi esastır. Kira geliri ve masrafların dağıtımını yazılı ve kayıtlı tutmak uyuşmazlığı azaltır.
Bakım giderleri ve kararlar nasıl paylaşılır?
Paylı mülkiyette vergi, bakım ve yönetim giderlerine katılımın başlangıç noktası pay oranıdır; farklı yasal veya sözleşmesel durumlar bulunabilir. Elbirliği mülkiyetinde “herkes eşit öder” şeklinde otomatik bir kural yoktur. Olağan bakım, değer artıran işlem ve taşınmazın tümü üzerinde tasarruf aynı karar çoğunluğuna tabi değildir. Taşınmazı ilgilendiren işlemden önce tapu kaydı, ortaklık türü, sözleşme ve ilgili kanun hükümlerini birlikte değerlendirin. Temel mülkiyet kuralları Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğündeki Türk Medeni Kanunu metninde yer alır; önalım süresindeki 2025 değişikliği için ayrıca yukarıdaki güncel Resmî Gazete metni esas alınmalıdır.
Ortaklıktan çıkmak veya anlaşmazlığı çözmek
Önce tapu kaydında paylı mı elbirliği mi yazdığını ve mevcut takyidatları öğrenin. Paylı mülkiyette pay devri, ortaklar arası satın alma veya anlaşmayla paylaşma seçenekleri değerlendirilebilir. Ortaklık devam ettirilemiyorsa ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelebilir; aynen paylaşma mümkün değilse satış yolu uygulanabilir. Elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete çevirme ve miras paylaşımı için TKGM usulünü ve veraset belgesini kontrol edin. Dava veya satış öncesinde hissedarları, payları ve masrafları tek tabloda toplamak karar vermeyi kolaylaştırır.