Kapıcı dairesi bazı koşullarda üçüncü kişiye kiraya verilebilir; yönetici bunu tek başına kararlaştıramaz. Önce tapu kaydı ve onaylı projede yerin kapıcı konutu/ortak yer niteliği, yönetim planındaki kullanım amacı ve binada görevli kapıcının konut hakkı incelenir. Kiralama, ortak yerin kullanımını değiştirebilir; geçerli kat malikleri kurulu kararı ve gerekiyorsa imar/iskan koşulları tamamlanmalıdır. Bütün dosyalar için “bir kişinin itirazı her kiralamayı engeller” ya da “basit çoğunluk her zaman yeterlidir” demek doğru değildir.
Kapıcı dairesinin hukuki niteliği neden önemli?
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.4, kapıcı dairelerini ortak yerler arasında sayar. Fakat somut tapu, proje ve yönetim planı, hangi alanın hangi amaçla ayrıldığını gösterir. Binada kapıcı bulunmaması, bu alanı otomatik bağımsız bölüm yapmaz. Üçüncü kişiye konut olarak kiralama, kapıcı hizmeti yeniden başladığında kullanım ve tahliye uyuşmazlığı yaratabilir.
Hangi kat malikleri kararı gerekir?
Karar yeter sayısı, yalnız “kiralama” kelimesine bakılarak belirlenmez. Ortak yerin amacı değişiyor mu, yönetim planı değişmeli mi, uzun süreli veya önemli bir yönetim tasarrufu mu yapılıyor soruları incelenir. KMK m.28 yönetim planı değişikliğini, m.30 genel karar usulünü, m.45 ise önemli yönetim işleri için oybirliğini düzenler. Somut işlem için bu hükümlerin hangisinin uygulanacağını tapu/proje ve plan üzerinden hukukçu değerlendirmelidir. Kurul kararında kira süresi, bedel, yetkili imzacı, gelir hesabı ve kapıcı konutu ihtiyacı açık yazılmalıdır.
Görevli kapıcıdan kira alınır mı?
Kapıcıya görevi nedeniyle konut verilmişse iş sözleşmesi sürdüğü sürece bu konut için kira istenmesi, Konut Kapıcıları Yönetmeliği hükümleriyle bağdaşmaz. Kapıcıya konut verilmesi her iş ilişkisinde zorunlu değildir; verildiyse kullanımın iş ilişkisiyle bağlantısı ve gider koşulları ayrıca belirlenir. Görevli kapıcı ile sıradan üçüncü kişi kiracıyı aynı durumda değerlendirmeyin. Bu ayrım Adalet Bakanlığı UYAP’taki Yargıtay kararında da tartışılır.
Kiralama yapılacaksa kontrol listesi
- Tapu, onaylı proje ve yönetim planını inceleyin; alanın kullanım amacını doğrulayın.
- Kapıcı ile devam eden iş veya konut kullanım ilişkisi olup olmadığını belirleyin.
- Gerekli karar yeter sayısını ve varsa plan/imar değişikliği ihtiyacını hukukçu ve ilgili idareyle kontrol edin.
- Yetkili kurul kararını karar defterine geçirin; sözleşmede tarafı, kira bedelini, süreyi, giderleri ve tahliye koşullarını açık yazın.
- Geliri ayrı ve izlenebilir kaydedin; kat maliklerinin vergi yükümlülüğünü güncel Gelir İdaresi rehberine göre değerlendirin.
Kira geliri ve vergi
Ortak yerin kiraya verilmesinden doğan gelir, yalnız “site yönetiminin vergisiz geliri” olarak kabul edilemez. Gelir İdaresi açıklamalarında ortak yer kirasının kat maliklerine ait gayrimenkul sermaye iradı olduğu belirtilir. Beyan gerekip gerekmediği; kiracının kesinti yükümlülüğü, maliklerin payı, diğer gelirler ve ilgili yılın sınırlarına göre değişir. Her kat malikinin her koşulda yıllık beyanname vermesi gerektiği genellemesi de doğru değildir.
Sık sorulan sorular
Kapıcı dairesi yönetici kararıyla kiraya verilebilir mi?
Yönetici tek başına ortak yerin kiralanmasına karar vermemelidir. Geçerli kurul kararı, plan ve proje koşulları aranır.
Kapıcı işe alınırsa mevcut kiracı hemen çıkarılır mı?
Hayır. Kiracıyla yapılan sözleşme ve Türk Borçlar Kanunu’ndaki tahliye şartları incelenir; mülki idareye basit başvuruyla otomatik çıkarma varsayılmamalıdır.
Boş kapıcı dairesi otomatik kiraya verilebilir mi?
Boş olması tek başına yetki veya gerekli oy oranını değiştirmez. Amaç, proje, karar ve vergi koşulları kontrol edilmelidir.
Ortak yer ve karar kuralları için Kat Mülkiyeti Kanunu m.4, 28, 30 ve 45’i inceleyin.