Riskli yapı raporu evin değerini belirler mi?
Hayır. Riskli yapı tespiti binanın teknik risk durumuna yöneliktir; dairenin piyasa fiyatını veya yeni projede malike düşecek daireyi tek başına hesaplamaz. Dönüşüm görüşmelerinde mevcut taşınmazın piyasa değeri, arsa payı, yeni proje maliyeti ve paylaşım sözleşmesi ayrı konulardır. Bunları aynı rakam gibi kullanmak hak kaybına yol açabilir.
Mevcut değerde hangi veriler incelenir?
Tapu kaydı ve arsa payı, bağımsız bölümün net/brüt alanı, katı, cephesi, kullanım durumu, imar hakkı, yasal proje, binanın teknik hali ve aynı bölgede karşılaştırılabilir satışlar dikkate alınır. Belediyenin emlak vergisi değeri, piyasa rayiciyle aynı şey değildir. Tek bir “bina yaşı × metrekare” formülü bütün dönüşüm projelerinde geçerli olmaz.
Yeni daire değeri ve malik payı nasıl karşılaştırılır?
Önerilen yeni projede dairelerin alan, kat, cephe, otopark, eklenti ve teslim koşullarını ayrı tabloya yazın. Müteahhidin alacağı bağımsız bölümler, inşaat maliyeti, ruhsat/finansman gideri, borçlanma ve teslim süresi de sözleşmede netleştirilmelidir. “Eski daire 100 m², yeni daire de mutlaka 100 m² olacak” veya “yeni bina her zaman daha pahalı olur” güvencesi yoktur. Değer ve güvenlik farklı değerlendirmelerdir; yeni yapıda proje ve denetim gereklerine uyulması yine izlenmelidir.
Ne zaman resmî değerleme gerekir?
6306 sayılı Kanun uygulamasında karara katılmayan maliklerin pay satışı gibi özel işlemlerde, pay değerinin Sermaye Piyasası Kurulunca yetkilendirilen değerleme kuruluşuna tespit ettirilmesine ilişkin kurallar bulunur. Bu, her malik anlaşması için aynı tür raporun zorunlu olduğu anlamına gelmez. Banka kredisi, idari işlem ve özel sözleşme farklı değerleme amaçları taşıyabilir. Raporun kimin için, hangi tarih ve varsayımlarla hazırlandığını kontrol edin.
İmzadan önce kontrol listesi
- Tapu arsa payını ve mevcut bağımsız bölümün yasal projedeki alanını doğrulayın.
- Yeni projede teslim edilecek bağımsız bölümü ve ortak alan payını yazılı tanımlayın.
- Bedel farkı, ilave ödeme, gecikme, teminat ve ifa şartlarını karşılaştırın.
- Gerekiyorsa bağımsız değerleme görüşü alın; risk tespit raporunu piyasa değerlemesi saymayın.
Kaynak: 6306 Uygulama Yönetmeliği değişikliği, özellikle pay satışı için değerleme belgeleri.