Parselasyon planı, uygulama imar planına göre mevcut kadastro parsellerinin düzenlenip imar parsellerinin oluşturulmasına ilişkin teknik ve hukuki plandır. Sadece bir arsayı ikiye bölmek anlamına gelmez; yol, park gibi kamusal alanlar, dağıtım ve yeni sınırlar da düzenlenir. İşlem, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun özellikle 18 ve 19. maddeleri ile uygulama yönetmeliğine tabidir.
Parselasyon ile ifraz farkı nedir?
Parselasyon, belirlenen düzenleme sahasında birden çok taşınmazı etkileyen imar uygulaması olabilir; idare bunu maliklerin tek tek rızası olmadan kanuni usulle yürütebilir. İfraz ise bir parselin mevzuata göre iki veya daha çok parçaya ayrılmasıdır ve 3194 sayılı Kanun'un 15–16. maddelerinde ele alınır. Her ifrazın hiçbir kamu alanı etkisi olmayacağı veya her parselasyonun her mirasçıya ayrı ve müstakil tapu sağlayacağı söylenemez. Yeni imar parselleri kimi durumda hisseli de tescil edilebilir.
Parselasyon planı nasıl hazırlanır ve onaylanır?
Önce uygulama imar planı, kadastro durumu, mülkiyet kayıtları ve düzenleme sınırı incelenir. Teknik plan ve dağıtım cetvelleri hazırlanır. İmar Kanunu m.19 kapsamında parselasyon belediye ve mücavir alan içinde belediye encümeninin, dışında il idare kurulunun onayıyla yürürlüğe girer; belediye meclisi onayı ile encümen kararı birbirine karıştırılmamalıdır. Onaylı plan bir ay süreyle askıya çıkarılır ve ilgili usulle duyurulur. Kesinleşme ve tapuya gönderim için itirazların değerlendirilmesi ve teknik kontroller gerekir.
Düzenleme ortaklık payı (DOP) nedir?
DOP, 18. madde uygulamasında düzenleme nedeniyle oluşan değer artışı karşılığında kanunda belirtilen kamusal hizmet alanları için ayrılabilen paydır. Kanuni üst sınır ve daha önce alınmış payların durumu dosyaya göre hesaplanır; her malikten otomatik olarak üst sınır kadar kesinti yapılmaz. Hangi alanlara tahsis yapıldığı, dağıtım cetvelinde eski ve yeni parsel karşılıklarıyla birlikte gösterilmelidir. Malik için asıl kontrol, sadece kesinti oranı değil, yeni parselin yeri, hissesi, niteliği ve plan kararlarına uygunluğudur.
Askı süresinde nasıl itiraz edilir?
Plan ve dağıtım cetvelleri askıdayken parselinizin önceki ve sonraki durumunu, kesinti hesabını, hisseleri ve tahsis yerini kontrol edin. İtirazı yetkili idareye yazılı, tarihli ve belgeli verin; başvuru alındısını saklayın. Dava açma süresi, işlem türü, ilan/tebliğ ve başvurunun sonucuna göre hesaplanır. “Her dosyada itiraz reddinden sonra 60 gün” veya “kesinleşmeden itibaren beş yıl içinde her zaman dava” şeklindeki basit kurallara güvenmeyin; idari yargı süreleri dosya özelinde incelenmelidir.
Kesinleşme sonrası tapu ve ruhsat
Kesinleşen parselasyon ve dağıtım cetvelleri kadastro kontrolünden sonra tapu siciline tescil edilir. Yeni imar parsellerinin mülkiyeti, payları ve varsa kısıtlamaları kayıt üzerinden görülür; tescil her durumda “her malik tek başına ayrı tapu aldı” anlamına gelmez. Ruhsat için ayrıca plan, parsel, yol, yapılaşma ve proje koşulları sağlanmalıdır. TKGM'nin tescile konu harita ve planlar genelgesi teknik kontrol çerçevesini açıklar.
Malik için kontrol listesi
- Askıdaki plan ve dağıtım cetvelinin kopyasını alın.
- Eski/yeni ada-parsel, yüzölçümü, pay ve DOP hesabını karşılaştırın.
- Yeni parselin yol, cephe ve imar durumunu inceleyin.
- İtiraz varsa askı döneminde yazılı kayıt oluşturun.
- Kesinleşme sonrası tapu tescilini doğrulayın.