Bir yapının bölümü komşu taşınmazın sınırını aşıyorsa taşkın yapı sorunu doğabilir. Sorun, yalnız tapu kaydına bakılarak veya yalnız balkon fotoğrafıyla çözülemez; aplikasyon, proje, fiilî sınır ve hak kayıtları birlikte incelenir. Türk Medenî Kanunu’nun 725. maddesi taşkın yapının hangi koşullarda kalabileceğini düzenler.
Önceden irtifak varsa ne olur?
Komşu taşınmazda taşan kısma ilişkin geçerli bir irtifak hakkı varsa, taşan bölüm yapının bulunduğu taşınmazın bütünleyici parçası olarak değerlendirilir. Salt sözlü rıza veya ruhsatta çizim bulunması, tapuda gerekli ayni hakkın kurulmuş olduğunu otomatik göstermez.
On beş günlük itiraz süresi nedir?
Taşkından zarar gören malik, taşmayı öğrendiği tarihten itibaren on beş gün içinde itiraz etmezse; yapıyı yapanın iyi niyetli olması ve koşulların haklı göstermesi halinde yapı sahibi uygun bedel karşılığında taşan kısım için irtifak veya mülkiyet devri isteyebilir. Bu süre, “komşu malik her türlü dava hakkını on beş günde kaybeder” demek değildir. İtirazın ne zaman öğrenmeye bağlandığı ve nasıl ispatlanacağı somut olayda önemlidir.
İyi niyet ve çözüm nasıl değerlendirilir?
İyi niyet yalnız “kasıt yoktu” beyanıyla kanıtlanmaz. Sınır ölçümü, kadastro verisi, yapı ruhsatı ve yapım zamanı incelenir. Koşullar sağlanmıyorsa elatmanın önlenmesi, kaldırma veya zarar talebi gündeme gelebilir; koşullar sağlanırsa uygun bedelli irtifak veya devir değerlendirilebilir. Mahkeme her olayda otomatik yıkım ya da devir kararı vermez.
İlk pratik adımlar
- Tapu, kadastro ve uygulama projesini toplayın; yetkili ölçümle sınırı belirleyin.
- Taşma ve öğrenme tarihini fotoğraf, tutanak ve yazışmalarla belgeleyin.
- Komşu haklarını etkileyecek kabul veya ödeme yapmadan önce hukuki ve teknik değerlendirme alın.