Sükna hakkı nedir?
Sükna veya oturma hakkı, bir binadan ya da onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi veren sınırlı ayni haktır. Malik tapuda malik kalır; oturma hakkı sahibi konutu hakkın kapsamı içinde kullanır. Bu hak kira sözleşmesindeki kişisel kullanım hakkından farklıdır. Tapu kaydındaki süre, kapsam ve varsa önceki ipotek gibi haklar somut işlemin sonucunu etkiler.
Tapuda nasıl kurulur?
Taşınmaz üzerinde sözleşmeye dayalı oturma hakkı resmî işlem ve tapu siciline tescille kurulur. Noterde yapılan sıradan bir sözleşme tek başına taşınmaz üzerinde oturma ayni hakkı oluşturmaz. Vasiyet, mahkeme kararı veya başka hukuki neden varsa bunların tapu işlemine etkisi ayrıca değerlendirilir. “Boşanma olursa hâkim otomatik sükna verir” gibi genel kural yoktur.
Hak sahibi evi kiraya verebilir mi?
Oturma hakkı devredilemez ve mirasçılara geçmez; kullanımı da kural olarak başkasına bırakılamaz. Bu nedenle intifa hakkının kiraya verme imkânıyla karıştırılmamalıdır. Türk Medeni Kanunu 824. maddeye göre hak sahibi, hakkın açıkça kendisine özgülendiği belirtilmedikçe ailesi ve ev halkıyla birlikte oturabilir. Oturma hakkının kapsamı, kişinin gereksinimine göre belirlenir.
Malik evi satabilir mi?
Mülkiyet hakkı malikte kalır; malik taşınmazı satabilir. Ancak tapuda kayıtlı oturma hakkı satışla kendiliğinden ortadan kalkmaz. Alıcının taşınmazı hangi ayni haklarla devralacağını ve ipoteklerle öncelik durumunu tapu kaydından kontrol etmek gerekir. “Malik sükna hakkını satar” doğru bir ifade değildir; satılan taşınmaz mülkiyetidir.
Giderleri kim öder?
Kanun 825. madde, oturma hakkı sahibi binanın tamamını veya bir bölümünü kullanıyorsa bakım ve onarım giderlerine ilişkin kural getirir. Hak sahibi yalnız bir kısmı kullanıyorsa giderlerin dağılımı farklı olabilir. Apartman aidatı, vergi ve olağanüstü onarım için bütün borçların otomatik tek kişiye ait olduğunu varsaymayın; kanun, tapu işlemi ve tarafların geçerli düzenlemesini birlikte inceleyin.
Oturma hakkı ne zaman sona erer?
Hak sahibinin ölümü, süreli hakta sürenin dolması veya hukuka uygun terkin sebebi sona erme nedeni olabilir. Sebep gerçekleşince tapu kaydının terkin edilip edilmediği ayrıca kontrol edilmelidir. Hak sahibinin ölümünden sonra ev halkının durumu, hakkın kapsamı ve varsa kendi bağımsız hakları üzerinden değerlendirilir; zorla çıkarma otomatik yol değildir.
İntifa hakkından farkı
İntifa maldan yararlanma ve gelir elde etme açısından daha geniştir. Oturma hakkı konut kullanımına özgüdür. İkisi de gerçek kişide ölümle sona erebilir ve hak olarak mirasçılara geçmez; intifanın mirasla devredilebildiği iddiası yanlıştır.
Kaynak: Türk Medeni Kanunu (TKGM), 794 ve 823–825. maddeler.