2026’da yeni Yapı Kayıt Belgesi başvurusu var mı?
Hayır. İmar Barışı kapsamında yeni başvurular 15 Haziran 2019’da sona erdi. Aşağıdaki e-Devlet ve ücret adımları tarihsel başvuru dönemini anlatır. Mevcut belgenin kapsamı ile 2026’ya uzatılan Hazine taşınmazı satış başvurusu farklı işlemlerdir; satış süresinin uzatılması yeni belge başvurusunu yeniden açmadı.
Yapı Kayıt Belgesi Ne İşe Yarar?
Yapı Kayıt Belgesi, 3194 sayılı İmar Kanunu geçici m.16 kapsamındaki 2018–2019 İmar Barışı başvurularına ilişkin bir belgedir. Belge tek başına yapıyı imar planına uygun, depreme dayanıklı veya yapı kullanma izin belgeli hâle getirmez. Cins değişikliği, kat mülkiyeti ve abonelik ayrıca kanundaki koşullara bağlıdır. Hazine taşınmazının belge sahibine satışında süresinde yapılmamış başvuruların süresi 7579 sayılı Kanun’la 31 Aralık 2026’ya uzatıldı; bu, yeni Yapı Kayıt Belgesi başvuru süresinin açılması değildir.
Yapı Kayıt Belgesi Başvurusu Nasıl Yapılıyordu? (2018–2019 Dönemi)
Yapı kayıt belgesi temini için uygulama yolu Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yayınlanmış olan “Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul Ve Esaslar Yönetmeliği” çerçevesinde ifade edilmiştir. Başvuru döneminde yapı malikleri veya vekilleri e-Devlet üzerinden işlem başlatabiliyordu. Bu dönem 15 Haziran 2019’da sona erdi; bugün yeni Yapı Kayıt Belgesi başvurusu yapılabilen açık bir süreç yoktur. 2018–2019 döneminde başvuru formu e-Devlet üzerinden doldurulabiliyordu; bu yol güncel bir yeni başvuru imkânı olarak görülmemelidir. Aşağıdaki belgeler ve ücret açıklaması yalnız geçmişteki başvuru dönemine ilişkindir.
Yapının imar durumunu ifade eden evraklar
Yapının halihazırdaki tapusu
Yapının fotoğraflanmış görselleri
Başvuru için ödenen ücretin makbuzları
Yapı Kayıt Belgesi başvuruları, başvuru döneminde Bakanlığın Yapı Kayıt Sistemi üzerinden e-Devlet veya yetkilendirilmiş kurumlar aracılığıyla yapılabiliyordu. Belediyenin her başvuruyu değerlendirip belge verdiği yönünde genel bir usul yoktu; yeni başvuru süresi 15 Haziran 2019’da sona erdi.
Yapı Kayıt Belgesi Ücreti Nasıl Hesaplanır?
İmar Barışı dönemindeki Yapı Kayıt Belgesi bedeli ilçe belediyesinin serbestçe belirlediği ücret değildi. Geçici m.16 ve uygulama esaslarında arsanın emlak vergi değeri ile yapının yaklaşık maliyeti üzerinden konut ve ticari kullanım için farklı oranlar öngörülmüştü. Bugün yeni belge başvurusu açık değildir.
Arsa Ve Yapı Bedeli Üzerinden Hesaplama
Aşağıdaki sınıf ve bedel örnekleri 2018–2019 İmar Barışı dönemine aittir; 2026’da yeni başvuru veya güncel ücret tarifesi olarak kullanılamaz.
Tarım amaçlı arazilerdeki basit yapılar
1-2 katlı binalar
3-7 kat arası binalar
8 kat üzeri binalar
Villa, hastane, AVM ve benzeri lüks yapılar
Güneş enerji santralleri
Yapı Sınıfı Ve Kullanım Türüne Göre Oranlar
2018–2019 dönemindeki hesapta, arsa emlak vergi değeri ile yapı yaklaşık maliyeti toplamı üzerinden konutlarda %3, ticari kullanımlarda %5 oranı esas alınıyordu. Karma kullanımlarda ilgili alanlar ayrı dikkate alınırdı; bu tarihsel oranlar bugün yeni başvuru imkânı anlamına gelmez.
Emlak Beyan Değeri Ve Maliyet Bedeli Esas Alınır
2018–2019 dönemindeki 600 TL/m² gibi yapı sınıfı birim maliyetleri tarihsel değerlerdir. Yapının sınıfı, toplam alanı, arsa emlak vergi değeri ve konut/ticari kullanım oranı belirlenmeden güncel bedel hesaplanamaz; yeni başvuru süresi zaten sona ermiştir.
Bu bölümdeki arsa ve yapı değerleri yalnız tarihsel hesap örneği olarak okunmalıdır; gerçek belge bedeli ve sonradan yapılacak düzeltme işlemleri için ilgili resmî kayıtlar incelenmelidir.
Tarihsel örnek: 2018–2019 varsayımsal değerleriyle (120.000 + 15.000) × %3 = 4.050 TL. Bu örnek 2026’da yeni Yapı Kayıt Belgesi alınabileceğini veya bugün aynı birim maliyetin geçerli olduğunu göstermez.
Yapı Kayıt Belgesinin Sağladığı Haklar
Belgenin sağladığı imkânlar sınırlı ve koşulludur; her belgenin yapıyı tüm yönleriyle hukuka uygun hâle getirdiği varsayılmamalıdır.
Yapı Kayıt Belgesi, kanunda belirtilen koşullarla yapının kullanımına ilişkin geçici koruma sağlar; yapı güvenliğini veya imara tam uygunluğu belgelemez.
Geçerli Yapı Kayıt Belgesi bulunan yapıya talep üzerine elektrik, su ve doğalgaz bağlantısı yapılabilmesi kanunda öngörülmüştür; bağlantı hizmet idaresinin koşulları ve teknik imkânları ayrıca incelenir.
Belge kapsamındaki yapı için geçmişte alınmış yıkım kararları ve tahsil edilemeyen idari para cezaları konusunda geçici m.16 hükümleri uygulanabilir; her kararın otomatik ve koşulsuz ortadan kalktığı söylenemez.
Yıkım kararı ve tahsil edilemeyen idari para cezaları hakkında geçici m.16’daki tarih ve kapsam koşulları incelenir; bütün işlemler kendiliğinden ortadan kalkmaz.
Yapı kullanma izni olmadan cins değişikliği ve kat mülkiyeti, ancak geçici m.16 ile TKGM genelgelerinde sayılan malik muvafakati, proje, kadastro ve özel kanun koşulları sağlanırsa mümkündür.
Yapı Kayıt Belgesi, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın kat mülkiyeti kurulması için tek başına yeterli değildir. Maliklerin tamamının muvafakati, mimari proje, ödeme ve tapu/kadastro koşulları ayrıca aranır.
Yapı Kayıt Belgesi tek başına her meskeni işyerine dönüştürmez veya işyeri açma ve çalışma ruhsatı vermez. İşletmenin faaliyet türü, imar durumu, KMK m.24 ve işyeri ruhsatı mevzuatı ayrıca uygulanır.
Konut kredisi verilip verilmeyeceği bankanın kredi ve teminat değerlendirmesine bağlıdır; Yapı Kayıt Belgesi otomatik kredi hakkı yaratmaz.
Yapı Kayıt Belgesi Tapuya Tescil İşlemleri
Geçerli belgeyle cins değişikliği veya kat mülkiyeti talebi, TKGM’nin aradığı özel kanun uygunluğu, malik muvafakati, mimari proje ve kadastro işlemlerine bağlıdır. Belge tüm izinsiz yapıları kendiliğinden tapuda yasal bağımsız bölüme dönüştürmez.
$/$Kat mülkiyetine geçişte hangi belgeler incelenir?
Yapı Kayıt Belgesi tek başına kat mülkiyeti kurmaz. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün İmar Barışı işlem rehberine göre tüm maliklerin muvafakati, mimari proje, zemin tespit tutanağı ve kadastro/tapu incelemesi gibi koşullar somut yapıya göre değerlendirilir. Belgelerin güncel biçimi ve başvuru sırası yetkili müdürlükten doğrulanmalıdır.
Kat mülkiyetine geçişte Yapı Kayıt Belgesi için ödenen tutar kadar ek bedel kuralı, geçici m.16’daki koşullarla uygulanır. Tapu tescili yalnız ödeme ile otomatik tamamlanmaz; tüm maliklerin muvafakati ve teknik belgeler de gereklidir.
Yapı Kayıt Belgesi Ne Zaman Geçersiz Olur?
İzinsiz inşa edilen ve fakat sonrasında yapı kayıt belgesi alınmış olan yapılarda sahip olunan yapı kayıt belgesi bazı durumlarda geçersiz hale gelebilir.
Kentsel Dönüşüm Alanlarında Yenileme Yapılması
Yapı Kayıt Belgesi yapının yeniden yapılmasına kadar geçerli olma kuralına tabidir; yeniden yapımda yürürlükteki imar mevzuatı uygulanır. Kamulaştırma veya her kentsel dönüşüm işleminin belgeyi aynı usulle otomatik “iptal ettiği” söylenemez.
İmar Planına Aykırı Genişletmeler
Belge kapsamı dışındaki sonradan yapılan genişletme veya yeni imalat, eski belgeyle otomatik olarak meşrulaşmaz. Yeni aykırılığın idari sonucu ve mevcut belgenin durumu, ruhsat/proje kayıtlarıyla birlikte yetkili idarece değerlendirilir.
Gerçeğe Aykırı Beyan Verilmesi
Gerçeğe aykırı veya eksik beyanın sonucu, hatanın niteliğine ve resmî incelemeye bağlıdır. Bakanlık, bazı eksik veya hatalı Yapı Kayıt Belgesi beyanları için düzeltme başvurusu usulü de yayımlamıştır; her yanlışlığın belgenin otomatik iptali olduğu söylenemez.
Yapı kayıt belgesi kalıcı mı?
Belge, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşümüne kadar geçerlilik kuralına tabidir. Yeniden yapım, geçersiz beyan, kamulaştırma ve idari iptal aynı hukuki işlem değildir; her durumda belgenin akıbeti resmî kayıtla incelenir.
Tapuya işlenmiş yapı kayıt belgesi iptal edilebilir mi?
Tapu işlemi yapılmış olması, belgeye esas beyan ve işlemleri denetim dışına çıkarmaz. Belgenin düzeltilmesi veya iptalinin hangi makam ve usulle yapılacağı, aykırılığın niteliği ve güncel idari kayıtla belirlenir.
Yapı kayıt belgesi olan bina yıkılırsa haklar kaybolur mu?
Yapı Kayıt Belgesi bulunan yapı yıkılıp yeniden inşa edilirse, yeni yapı yürürlükteki imar ve ruhsat kurallarına tabidir. Yapı ruhsatı inşaata başlama, yapı kullanma izin belgesi ise tamamlanan yapının kullanımı için ayrı belgelerdir.
Belgeyi aldıktan sonra bina satılabilir mi?
Geçerli Yapı Kayıt Belgesi bazı abonelik ve tapu işlemlerine dayanak olabilir; ancak her abonelik, kredi veya satış işlemi otomatik kabul edilmez. Taşınmazın tapu niteliği, özel kanunlar ve hizmet sağlayıcının koşulları ayrıca incelenir.
Yapı kayıt belgesi kat mülkiyeti sağlar mı?
Kat mülkiyeti için Yapı Kayıt Belgesi yanında malik muvafakati, uygun proje, zemin tespit ve tapu/kadastro koşulları gerekir; belgelerin tamamlanması da yetkili idarenin incelemesi yerine geçmez.