Apartman altındaki dükkânlar için tek bir özel “apartman altı dükkân yönetmeliği” yoktur. Tapudaki bağımsız bölüm niteliği, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetim planı, işyeri açma ve çalışma ruhsatı kuralları ile somut faaliyetin çevre ve komşuluk etkileri birlikte değerlendirilir.

İlk adım, tapuda bölümün mesken mi işyeri mi olduğuna bakmaktır. Ardından yönetim planı, faaliyetin türü ve işyeri ruhsatı değerlendirilir. Dükkân malikinin ortak gider payı ile komşuların gürültü, koku ve ortak yer kullanımına ilişkin hakları ayrı konulardır.

Apartman Altı Dükkanlar için Yasal Çerçeve

Dükkânın kullanımına ilişkin sınırlar, tapu niteliği, Kat Mülkiyeti Kanunu, işyeri ruhsatı ve yönetim planından doğar. Her faaliyet için aynı çoğunluk veya ayrı bir “apartman altı dükkân yönetmeliği” kuralı bulunmaz.

Apartman altı dükkanlar için belirlenen yasal kurallar ve haklar kat mülkiyeti kanunu, belediyelerin ruhsat ve izin yönetmelikleri ve çevre yönetmeliklerine göre belirlenir. Bağımsız alanların kullanımına yönelik sınırlar, gereken iş yeri açma belgeleri, yapı izin şartları ve çevreye verilebilecek olası kirlilik ve gürültüler göz önüne alınarak kurallar belirlenir.

Kat Mülkiyeti Kanununa Göre Düzenlemeler

Apartman altlarında yer alan dükkân ya da bağımsız alanların kullanılması için kat mülkiyeti kanunu tarafından belirlenen düzenlemeler göz önüne alınmalıdır. Burada ortak yaşama ve çevreye etkileri, açılacak olan dükkanın faaliyet konusu gibi konular önemlidir. Aynı zamanda kat mülkiyeti kanunu kapsamında da bazı düzenlemeler vardır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.24’e göre tapuda mesken görünen bağımsız bölümde kanunda sayılan eğlence, gıda, imalathane ve dükkân gibi işyerlerinin açılması için kat malikleri kurulunun oybirliği kararı gerekir. Tapuda işyeri olarak kayıtlı bağımsız bölümlerde aynı genel oybirliği kuralı uygulanmaz; ancak faaliyet türüne, yönetim planına ve işyeri ruhsatı şartlarına göre başka karar ve izinler gerekebilir. 

Yönetim planı faaliyete sınırlama getiriyorsa bu hüküm incelenir. Plan değişikliği için KMK m.28’deki beşte dört oy koşulu gündeme gelebilir; plan değişikliği, KMK m.24’ün özel oybirliği şartını veya işyeri ruhsatı yükümlülüğünü kendiliğinden kaldırmaz.

Belediyelerin Ruhsat ve İzin Şartları

Apartman altı dükkân açılımlarında sadece kat mülkiyet kanununu sağlamak yetmez. Bir de belediye şartlarını sağlamak ve gereken izinleri almak gerekir. Bu yüzden belediye mevzuatı da mutlaka incelenerek uyulmalıdır.

İşyeri açma ve çalışma ruhsatı için yetkili idarenin faaliyet türüne göre istediği belgeler hazırlanır. Kat malikleri kararı yalnız KMK veya somut kullanım koşulları gerektiriyorsa istenir; her dükkâna aynı belge listesi uygulanmaz.

Gıda, sağlık veya umuma açık faaliyetlerde özel izinler ve teknik koşullar değişebilir. Gürültü ve koku şikâyetinin sonucu ölçüm, ruhsat şartı ve ilgili mevzuata göre belirlenir; her şikâyet otomatik ruhsat reddi veya kapanma yaratmaz.

Dükkân Sahiplerinin Hakları

Apartman altı dükkanlarda belirlenen yönetmeliklerde dükkân sahiplerinin de belirli hakları vardır. Dükkân sahiplerinin apartmanda ayrı hakları ve bağımsız birim sahiplikleri vardır. Yönetmeliğe göre dükkan sahipleri de kat maliki olarak sayılır. Dolayısıyla hak ve sorumlulukları da vardır. 

Dükkân önünün bağımsız bölüme, eklentiye, ortak yere veya kamuya ait alana denk gelip gelmediği tapu, onaylı proje ve imar kayıtlarıyla belirlenir. Tente, duba veya zincirle kullanımın izinsiz olması hukuki ve idari sonuç doğurabilir; her durumda aynı suçun oluştuğu söylenemez.

Bağımsız Bölüm Olarak Kullanım Hakkı

Tapuda ayrı sayfaya kayıtlı dükkân bağımsız bölümdür. Garaj, kömürlük veya depo ise projeye ve tapu kaydına göre bağımsız bölüm, bir bölüme bağlı eklenti ya da ortak yer olabilir; adından tek başına mülkiyet niteliği çıkarılamaz. Dükkân maliki KMK m.20 uyarınca ortak giderlere katılır.

Bağımsız bölümlerin alınıp satılması ve kiraya verilmesi de bu yüzden ayrı bir tapu işlemidir. Bu alandaki haklar bir ya da daha çok kişi tarafından paylaşılabilir. Bağımsız bölümlerin dükkan olarak kullanımında da aidat ödenir.

Ticari Faaliyet Yürütme Hakkı

Tapuda mesken görünen yerde her türlü ticari faaliyet kategorik olarak yasak değildir. KMK m.24’te sayılan işyerleri için oybirliği kararı, yönetim planı ve faaliyet türüne göre diğer izinler incelenir. Ortak yerin ticari kullanımı da maliklerin hakları ve ilgili karar usulüne tabidir.

Bunun dışında komşuluk hukuku çerçevesinde, komşuları rahatsız etmeden ve yasal olarak kabul edilen ticari faaliyetler gerçekleşir. Bu durumda belediye izinleri, gereken evraklar ve diğer faktörler çerçevesinde dükkanlarda ticari faaliyetlerini sürdürebilir. 

Yönetim Planına Uygun Hareket Etme Hakkı

Dükkân maliki, tapu niteliğine uygun faaliyeti ruhsat ve yönetim planı koşullarına uyarak yürütebilir. Mülkiyet hakkı ortak yerlerin serbestçe işgal edilmesine veya komşuların haklarının ihlaline izin vermez.

Burada önemli olan dükkân sahibinin belediye izinleri ve ruhsatını, kat mülkiyeti kanununa uygunluğu, komşuların onayları ve çevre hakları gibi konulara ve mevzuatlara uygunluğu önemlidir. Bunlar sağlandığı takdirde dükkân sahibi, yönetim planına uygun olarak hareket ederek dükkanını kullanabilir.

Dükkân Sahiplerinin Sorumlulukları

Apartman altındaki dükkân sahiplerinin dükkanlarının kullanımı ile ilgili çeşitli sorumlulukları da vardır. Bunlar hem kat mülkiyeti hem de belediye ve genel hukuk tarafından belirlenen sorumluluklardır. Dükkan sahipleri, öncelikle kat mülkiyeti kanunundan dolayı sorumluluklara sahiptir. Bunlar temel olarak yönetim tarafından belirlenen kurallara uymak, diğer maliklere ve komşulara zarar vermemek, rahatsız etmemek, ortak alanları engellememektir.

Belediye tarafından belirlenen sorumluluklar ise çevre kurallarına uymak, yangın ve doğal afet önlemleri almak ve iş yeri açma ruhsatına sahip olmaktır. Aidatlara ve bina tarafından belirlenen ortak giderlere katılmak ve aykırı hareketlerde ve ticaretlerde bulunmamak da dükkan sahiplerinin bulundukları binaya ait sorumlulukları arasında yer alır.

$/$

Ortak Giderlere Katılma Zorunluluğu

Dükkân maliki, kiraya verse de KMK m.20 uyarınca ortak giderlere katılır. Gider paylaşımı türüne göre personel giderlerinde eşit, diğer giderlerde arsa payı esası ve geçerli farklı anlaşmalar incelenir; her giderin yalnız arsa payı oranında olduğu söylenemez. Borcun tahsili dava veya icra yoluyla istenebilir.

Ortak Alanların Kullanım Kuralları

Ortak yerden yararlanma hakkı her malik için yalnız arsa payı yüzdesi kadar fiziksel alan kullanma hakkı değildir. Otopark, depo veya terasın tapu ve proje niteliği ile yönetim planındaki düzenleme ayrıca belirleyicidir.

Ortak yerdeki tesis, tadilat veya görünüm değişikliği için KMK m.19, yönetim planı ve somut işin karar usulü incelenmelidir. Dükkân önü de tapu ve projeye göre ortak yer veya kamu alanı olabilir; malikin izinsiz münhasır kullanımı varsayılmamalıdır.

Gürültü, Koku ve Çevre Düzenine Uyma Yükümlülüğü

Dükkân faaliyeti komşuların haklarını ihlal etmemeli ve ruhsat koşullarına uymalıdır. Ancak bütün dükkânlar için tek bir “normal çalışma saati” yasağı yoktur; faaliyet türü, ruhsat ve yerel düzenleme incelenir.

Apartman Yönetimi Açısından Dükkanların Etkisi

Apartmanlar kendi yönetim kuralları çerçevesinde belirli hukuki hakların da etkisiyle yönetilir. Apartman yönetimlerine bina altı dükkanlar da dahildir. Yani, binada herhangi bir yönetim toplantısı olması, karar alınacak olması, oylama ve gider gibi konularda dükkan sahipleri de kat maliki olduğu için bulunmalıdır.

Dükkân maliki de KMK m.31’deki oy hakkına sahiptir. Birden çok bağımsız bölümü olan malikin oy sayısı ve vekâlet sınırları kanundaki özel kurallara tabidir; her dükkân için koşulsuz ve sınırsız ayrı oy hakkı varsayılamaz.

Ortak Yaşam Düzenine Etkileri

Apartman altı dükkanlar, apartmanda yaşayan herkesi etkileyecek bir konumdadır. Hizmet türüne bağlı olarak müşteri portföyü, çalışma saatleri gibi faktörler bile apartman sakinlerinin yaşamlarını etkiler. Bu yüzden dükkan sahipleri dükkanlarındaki faaliyetlerini ortak yaşama ve mevcut apartman düzenine etki etmeyecek şekilde sürdürmelidir.

Aidat ve Gider Paylaşımında Dükkanların Rolü

Dükkân maliki, KMK m.20 uyarınca ortak giderlere katılır ve ortak tesisten yararlanmaması tek başına muafiyet sağlamaz. Personel giderleri ile diğer giderler aynı paylaştırma usulüne tabi değildir; geçerli farklı anlaşma varsa ayrıca incelenir.

Yönetim planı veya geçerli anlaşma gider paylaşımını etkileyebilir; dükkânın asansörü, havuzu veya otoparkı kullanmaması tek başına tüm ilgili giderlerden muafiyet doğurmaz. KMK m.20 ve giderin niteliği esas alınır.

Uyuşmazlık Halinde İzlenecek Yollar

Dükkânın aidat borcunda yönetici veya her kat maliki KMK m.20 uyarınca dava veya icra takibi başlatabilir. Gürültü, koku ya da ruhsat uyuşmazlığı aynı aidat tahsil usulüyle çözülmez; olayın türüne uygun idari veya hukuki başvuru gerekir.

Apartman altındaki dükkan aidat ödemek zorunda mı?

Evet, dükkân maliki de KMK m.20 uyarınca ortak gider payına katılır. Hangi giderin hangi oranda paylaştırılacağı giderin niteliğine ve geçerli yönetim planına göre belirlenir.

Apartman Sakinleri Dükkan Açılmasını Engelleyebilir Mi?

Tapuda işyeri olarak kayıtlı olması, her faaliyet için otomatik açılış hakkı sağlamaz. İşyeri ruhsatı, imar ve yangın koşulları, yönetim planı ve komşuluk hakları ayrıca değerlendirilir.

Dükkanın Kullanım Amacı Değiştirilebilir Mi?

Kullanım değişikliği tapu/proje niteliği, KMK m.24, yönetim planı ve ruhsat koşullarına bağlıdır. Tapuda mesken olmak her ticari faaliyet için otomatik oybirliği demek değildir; kanunda sayılan işyerleri için özel karar gerekir.

Dükkan Sahibi Otopark Hakkına Sahip Midir?

Dükkân malikinin otopark kullanım hakkı, park yerinin ortak yer veya eklenti niteliği, onaylı proje ve yönetim planına bağlıdır. Ortak otopark bulunması her dükkâna otomatik numaralı yer vermez.

Gürültü Yapan Dükkan Kapatılabilir Mi?

Rahatsız edici gürültü veya ruhsat aykırılığı için yetkili idareye ve gerekli durumda mahkemeye başvurulabilir. Şikâyet üzerine dükkânın otomatik kapanacağı söylenemez; tespit ve ilgili yaptırım koşulları gerekir.