Ortak alan yönetime mi aittir?
Hayır. Bahçe, çatı, dış duvar veya ortak otopark gibi yerler kat maliklerinin ortak mülkiyetindedir; yönetici bunların sahibi değildir. Ayrıca binadaki bir dükkân veya depo tapuda ayrı bağımsız bölüm ya da bir daireye bağlı eklenti olabilir. Kiralama konuşulmadan önce tapu kaydı, mimari proje ve yönetim planı ile alanın hukuki niteliği saptanmalıdır.
Ortak alan kiraya verilebilir mi?
Bazı ortak yerlerin üçüncü kişiye kullanımının verilmesi mümkündür; ancak maliklerin yararlanma hakkını etkiler. Kat Mülkiyeti Kanunu 45. madde, ana yapının dış duvar, çatı veya damının reklam amacıyla kiralanması gibi önemli yönetim işlerinde bütün maliklerin oybirliğini açıkça arar. Diğer ortak alanlarda da kiralamanın kapsamı, özel kullanıma tahsis etkisi ve yönetim planı incelenmeden basit çoğunluk yeterlidir veya her durumda aynı karar oranı geçerlidir denemez. Yönetici tek başına sınırsız süreli kiralama kararı alamaz.
Hangi alanlarda ek kontrol gerekir?
- Otopark: Projede bağımsız bölüme ayrılmış park yeri ile ortak park yeri farklıdır. Dışarıdan kişilere kiralama, maliklerin erişimini, güvenliği ve imar amaçlı otopark yükümlülüğünü etkileyebilir.
- Depo ve dükkân: Ayrı tapulu bölüm, eklenti veya ortak alan niteliği netleştirilir; malik ve yetki durumu buna göre değişir.
- Çatı, teras ve bahçe: Yangın çıkışı, taşıyıcı sistem, su yalıtımı, gürültü ve belediye/işletme izinleri kontrol edilir. Restoran veya kafe kullanımının yalnız kira sözleşmesiyle yasal hale geldiği varsayılmamalıdır.
- Sosyal tesis: İşletmeci seçimi, üyelerin kullanım hakkı, hizmet standardı, sigorta ve ruhsat koşulları sözleşmede düzenlenir.
Sözleşme ve gelir nasıl yönetilir?
Geçerli malik kararından sonra sözleşmede alan, kullanım amacı, süre, kira, aidat/elektrik gideri, izinler, bakım, hasar, güvenlik ve tahliye koşulları yazılmalıdır. Gelir ile gider yönetim hesabında izlenir ve maliklere şeffaf biçimde raporlanır. Ortak alan geliri için gelir vergisi, KDV, stopaj ve diğer vergiler kiracı ve maliklerin hukuki durumuna göre değişebilir; “her malike otomatik istisna” veya “her kira KDV’den muaftır” denemez. Güncel vergi görüşü somut işlem üzerinden alınmalıdır.
Riskli veya yıkım kararlı binada kiralama
Riskli yapı tespiti, tahliye veya yıkım kararı varsa kullanım ve can güvenliği idarenin kararına göre değerlendirilir. Her aşamada otomatik aynı ceza veya sözleşme sonucu doğmaz; kiralama yapılmadan önce ilgili karar ve kullanım yasağı incelenmelidir.
Kaynak: Kat Mülkiyeti Kanunu (TKGM), özellikle 4 ve 45. maddeler.