İş yerinin ortak alan hakkı var mı?
Apartmandaki dükkânın maliki, diğer bağımsız bölüm malikleri gibi ortak yerlerde arsa payı oranında hak sahibidir. İş yerinin varlığı, ortak bahçenin, otoparkın veya girişin işletmeye özel alan olduğu anlamına gelmez. Dükkânın zemin katta yer alması da bütün girişlerin müşterilere açılmasını zorunlu kılmaz. Önce tapu projesinde alanın niteliğine ve yönetim planındaki kullanım düzenine bakılır.
Her kullanım için bütün maliklerin onayı gerekir mi?
Hayır. Ortak yerlerden normal ve amaca uygun yararlanma için her defasında oybirliği kararı gerekmez. İşletmeye özel kullanım tahsisi, ortak alanda kalıcı değişiklik, inşaat veya yönetim planı değişikliği ise ayrı kurallara tabidir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19, 28, 42 ve 45. maddelerindeki farklı karar nisaplarını tek bir “her işte beşte dört” kuralına indirgemek doğru değildir. Yapılacak işlemi ve etkilenen alanı toplantı gündeminde açıkça tanımlayın.
Otopark ve giriş nasıl düzenlenir?
Proje ve yönetim planı iş yerine otopark payı veya belirli bir giriş kullanımı tanımlıyorsa bu kayıtlar esas alınır. Müşterilerin ortak park yerlerini sürekli işgal etmesi, engelli erişimini kapatması veya diğer maliklerin kullanımını engellemesi halinde yönetim, mevcut kuralları uygulayabilir ve kurulda adil düzenleme önerebilir. Yönetici tek başına iş yerinin kanuni ortak alan hakkını tümden kaldıramaz.
Tabela, stant ve eşya depolama
Binanın dış cephesi ve ortak alanı üzerinde tabela, reklam panosu, stant veya eşya deposu kurmadan önce projenin, yönetim planının, ilgili kurul kararının ve belediyenin izin koşullarının incelenmesi gerekir. Ortak koridoru, yangın kaçış yolunu veya başka maliklerin geçişini kapatan depolama kabul edilemez. “Her tabela için bütün maliklerin oybirliği zorunlu” veya “her türlü depolama kanunen yasak” gibi mutlak ifadeler somut alanı ve işlemi göz ardı eder.
Gürültü ve koku şikâyeti varsa
İş yeri faaliyeti çevreyi rahatsız ediyorsa tarih, saat ve etkinin kaydını tutun; yönetime yazılı bildirin. Yönetim planı ve ilgili kamu izinlerini inceleyin. Uyuşmazlık çözülmezse kat malikleri kanunundaki hâkim müdahalesi yolu değerlendirilebilir. İşletme ruhsatı ve çevre kurallarına ilişkin denetim yetkisi ise ilgili kamu kurumlarındadır; yönetici kendiliğinden idarî para cezası kesemez.
Pratik kontrol listesi
Uyuşmazlıkta sırasıyla tapu ve mimari proje, yönetim planı, mevcut kurul kararları, kullanımın başkalarının hakkına etkisi ve gerekli kamu izinlerini kontrol edin. Karar alınacaksa gündemi ve oy oranını işlemin türüne göre belirleyin.
Kaynak: Kat Mülkiyeti Kanunu (TKGM).