İşletme projesi nedir?
Apartman işletme projesi, ana taşınmazın bir yıllık tahmini gelir ve giderlerini, her malike düşen gider payını ve toplanacak avansı gösteren mali plandır. Kat Mülkiyeti Kanunu 37. madde kapsamındadır. Aidat bütün bağımsız bölümlere otomatik eşit bölünmez; personel gideri, sigorta, bakım ve diğer giderler için Kanun’un 20. maddesi ile geçerli yönetim planındaki paylaşım esasları ayrı ayrı uygulanır.
2026’da onay süreci nasıl?
7579 sayılı Kanun ile değişen kurala göre işletme projesi kat malikleri kurulunca onaylanır. Kabul edilmiş proje bulunmuyorsa yönetici gecikmeden geçici proje hazırlar ve maliklere veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara kanundaki usulle bildirir. Kurul, en geç üç ay içinde projeyi aynen veya değiştirerek kabul eder. Eski “tebliğden sonra yedi gün itiraz olmazsa proje kesinleşir” usulü kaldırılmıştır. Proje onaylanıncaya kadar gerekli avans toplanabilir. Önceden yürürlükte olan proje varsa geçici bedelin artışı için bir önceki yıl yeniden değerleme oranı sınırı ayrıca gözetilir.
Örnek hesap tablosu
| Kalem | Yıllık tahmin | Paylaşım dayanağı |
|---|---|---|
| Kapıcı, güvenlik, temizlik | Ücret + işveren gideri | KMK 20 ve yönetim planı |
| Asansör, çatı, tesisat | Sözleşme + planlı onarım | KMK 20 ve yönetim planı |
| Elektrik, su, ısıtma | Geçmiş tüketim + fiyat tahmini | İlgili gider türü ve ölçüm kuralı |
| Beklenmeyen gider avansı | Gerekçeli tahmin | Kurul kararı |
Geçmiş fatura ve sözleşmeleri, beklenen fiyat ve tüketim değişimini birlikte gösterin. Kanunda zorunlu bir “her bütçeye %10 ekleyin” oranı yoktur. Lüks giderlerde karar oranı ve katılma yükümlülüğü, işlemin niteliğine göre ayrıca değerlendirilir.
Projede hangi belgeler kullanılır?
Geçen dönem gelir-gider dökümü, mevcut hizmet sözleşmeleri, bakım teklifleri, personel maliyeti, bağımsız bölüm ve arsa payı listesi ile yönetim planı yararlıdır. Bunların tamamı her projeye eklenmesi zorunlu tek bir resmî evrak listesi değildir. Projenin anlaşılır olması için tahmini gider, toplam avans, ödeme dönemi ve her bağımsız bölümün payı gösterilir.
Kiracı ve elektronik paylaşım
Kiracı kurulun üyesi değildir; ancak KMK 22. madde uyarınca gider/avans borcundan malikle birlikte, kira borcu sınırında sorumluluk doğabilir. Elektronik kopya bilgilendirmeyi kolaylaştırır; kanunda aranan imza veya taahhütlü bildirim usulünün yerine otomatik geçmez.
Kaynaklar: Kat Mülkiyeti Kanunu (TKGM); 7579 sayılı Kanun (TBMM).