Yeni bir apartmanda ilk yönetim, kat maliklerinin usulüne uygun toplantısı ve yönetici seçimiyle çalışmaya başlar. Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan ana gayrimenkulde yönetici atanması zorunludur. Yönetici tek kişi olabilir; her apartmanda ayrıca üç kişilik “yönetim kurulu” kurmak zorunlu değildir. Yönetim planı ise çoğu yapıda kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken tapu dosyasına sunulmuştur; ilk toplantıda sıfırdan, basit çoğunlukla yazılan bir belge değildir.
Başlamadan önce hangi belgeler alınmalı?
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.28 ve 34 çerçevesinde güncel yönetim planını, tapudaki bağımsız bölüm ve arsa payı listesini, varsa geçici yönetimin karar/hesap kayıtlarını ve onaylı projeyi inceleyin. İlk toplantıya çağrı yönetim planı ile KMK m.29'a göre hazırlanır; olağan toplantı ile önemli sebebe dayalı olağanüstü toplantının çağrı usulü karıştırılmamalıdır. “Her toplantı mutlaka 15 gün önceden yapılır” doğru değildir.
Kat malikleri kurulu kimlerden oluşur?
Kat malikleri kurulu, binada yaşayan herkesin değil, bağımsız bölüm maliklerinin kuruludur. Kiracı malik adına usulüne uygun vekaletle oy kullanabilir; yalnız evde oturması oy hakkı vermez. Toplantıda gündem, katılanlar, vekaletler, malik sayısı ve arsa payı ayrı kaydedilir. KMK m.30 toplantı/karar yeter sayılarını; m.31 oy hakkının kullanılmasını düzenler. İkinci toplantıya geçilse bile her özel kararın nisabı otomatik ortadan kalkmaz.
İlk yönetici nasıl seçilir?
KMK m.34'e göre yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla atanır; oybirliği genel kural değildir. Maliklerden biri veya dışarıdan kişi/kuruluş seçilebilir. Seçim kararında görev süresi, ücret, temsil ve banka işlemleri için yetki sınırı yazılmalıdır. Kurul yönetici seçemezse kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine sulh hukuk mahkemesi yönetici atayabilir; mahkemenin “rastgele bir kişiyi” seçtiği varsayılmamalıdır. Denetçi seçimi ve mali kontrol usulü de karara bağlanmalıdır.
Karar defteri ve devir tutanağı
KMK m.32'deki noter tasdikli karar defteri hazırlanır. İlk kararın tarih, gündem, katılım, oy sonucu ve imzaları doğru işlenir. Yüklenici veya geçici yönetimden banka bakiyesi, tahsil edilmiş avans, sözleşme, garanti/bakım belgeleri, anahtarlar ve borçlar bir devir tutanağıyla alınır. Defterin her ay yeniden noter onayından geçmesi gibi genel kural yoktur. “Müteahhit geçici yönetimdeydi” sözü tek başına mali ve belge devir sorumluluğunu bitirmez.
İlk aidat ve işletme projesi 2026'da nasıl hazırlanır?
İlk dönem tahmini giderleri ve bağımsız bölümlere düşen avanslar hesaplanır. 7579 sayılı Kanun'un 2026 değişikliğiyle KMK m.37 uyarınca işletme projesi genel kurulda onaylanır. Kabul edilmiş proje yoksa yönetici geçici proje hazırlar; kurul en geç üç ay içinde kabul veya değişiklik kararı verir. Eski yedi günlük itirazla kesinleşme anlatımı kullanılmamalıdır. Banka hesabı ve vergi numarası için gereken belgeler bankaya ve somut işleme göre teyit edilir; her apartman için “önce noterden imza sirküleri ve zorunlu vergi numarası” gibi tek tip sıra yazılamaz.
Toplu site ile tek bina aynı mı?
Birden fazla blok veya parsel bulunan toplu yapılarda KMK m.66–70 ve yönetim planındaki temsil düzeni ayrıca incelenir. “Site” adının kullanılması tek başına hukuken toplu yapı statüsü yaratmaz. Yönetim planı değişikliğinde tek ana gayrimenkul için KMK m.28'de bütün maliklerin beşte dördü aranırken, 2026 değişikliğiyle toplu yapı temsilciler kurulunda m.70'in temsil edilen bağımsız bölümlerin tam sayısına göre üçte iki eşiği uygulanır. Bu seçim ve plan değişikliği nisapları birbirinin yerine geçmez.
İlk 30 gün için kontrol listesi
- Tapu yönetim planını ve malik/arsa payı listesini doğrulayın.
- Geçerli çağrı ile gündemli toplantı yapın.
- Yönetici ve gerekiyorsa denetçiyi doğru nisapla seçin.
- Kararı noter tasdikli deftere kaydedin.
- Geçici yönetimden mali ve teknik dosyayı tutanakla devralın.
- İşletme projesini kurula sunup gider kayıtlarını başlatın.