Site yönetimi kurarken önce tapudaki yapı türünü ve mevcut yönetim planını inceleyin. Birden fazla blok bulunması her zaman aynı “toplu yapı” hukuki rejiminin uygulanacağı anlamına gelmez. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesi, sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan anagayrimenkulde yönetici atanmasını zorunlu kılar; yönetici kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla seçilir.

İlk toplantı ve seçim

  1. Tapu, bağımsız bölüm ve arsa payı listesini; yürürlükteki yönetim planını toplayın.
  2. Toplantıyı yönetim planı ve KMK çağrı usulüne göre gündemli duyurun.
  3. Yönetici veya yönetim kurulu adaylarını ve denetim düzenini görüşün; seçimde KMK 34’teki çift çoğunluğu hesaplayın.
  4. Kararı, oyları ve görev süresini usulüne uygun karar defterine yazın; görevi ve belgeleri tutanakla devredin.

İkinci toplantıda genel toplantı yeter sayısının farklı olması, yönetici seçiminin özel çift çoğunluğunu kendiliğinden kaldırmaz. Yönetici bulunamazsa KMK 34’te mahkemece atanma yolu vardır.

Yönetim planı ve kayıtlar

Kuruluşta sunulan yönetim planı ile mevcut planı değiştirme farklıdır. Tek anagayrimenkulde plan değişikliği için KMK 28 uyarınca beşte dört; 2026’daki 7579 değişikliğine tabi toplu yapı planında bütün bağımsız bölüm maliklerinin üçte ikisi gerekir. Bu nedenle yeni yönetici seçimi için otomatik “dörtte beş plan onayı” talep edilmez.

Kanunun öngördüğü sayfa numaralı, noter tasdikli karar ve işlem defteri ile gider belgelerini düzenleyin. “Her sitede zorunlu ayrı denetim defteri, bütçe defteri ve aidat defteri” şeklinde genel bir yükümlülük yoktur. Denetçi seçimi ve rapor usulü KMK 41 ile yönetim planına göre yürütülür.

İlk 30 günde yapılacaklar

Banka yetkilerini ve kasa/bakiye devrini doğrulayın; bakım, sigorta, personel ve tedarik sözleşmelerini listeleyin. 7579 sayılı Kanun sonrası işletme projesini kurul onayına hazırlayın; kabul edilmiş proje yoksa gecikmeden geçici proje düzenleyip üç ay içinde kurula sunun. Her ortak alanı kiralama veya hizmete açma kararı için mülkiyet, proje ve gereken özel çoğunluğu ayrıca inceleyin.