Yönetici istifası, yöneticinin görevden alınması ve apartman yönetiminin “feshi” aynı işlem değildir. Yönetici görevini bırakmak istediğini kat maliklerine açık ve ispatlanabilir biçimde bildirebilir. Kat malikleri kurulu ise haklı bir sebep varsa yöneticiyi değiştirebilir. Yeni yöneticinin seçimi için Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.34’teki hem malik sayısı hem arsa payı çoğunluğu aranır. Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan ana taşınmazda yönetici atanması zorunludur.
Apartman yöneticiliğinden nasıl istifa edilir?
- Bildirim hazırlayın: Apartman/site adını, görevi, ayrılma iradesini ve bildirimin tarihini açıkça yazın. Kanun her istifa için noter onaylı veya belirli başlıklı bir dilekçe şartı koymaz; yazılı ve teslimi kanıtlanabilir bildirim uyuşmazlığı azaltır.
- Kat maliklerini ve denetçiyi bilgilendirin: Yönetim planındaki görev devri ve toplantı çağrısı hükümlerini inceleyin. İstifa, kurulun kabul oyuna bağlı bir “izin” talebi gibi sunulmamalıdır.
- Hesap ve belgeleri hazırlayın: Karar defteri, gelir-gider kayıtları, banka bilgileri, devam eden sözleşmeler, borçlar, dosyalar ve erişim yetkileri için teslim listesi oluşturun. Kişisel şifreyi paylaşmak yerine hesap yetkisini güvenli biçimde devredin.
- Yeni yönetici seçimini başlatın: Yönetici veya denetçi, önemli sebep varsa olağanüstü toplantı çağrısı yapabilir; kat maliklerinin üçte biri de isteyebilir. KMK m.29 çağrının gerekçesinin en az 15 gün önce bildirilmesini düzenler.
İstifa dilekçesi örneği
“[Apartman/site adı] kat maliklerine: [Tarih] itibarıyla yürüttüğüm yönetici görevinden ayrılma irademi bildiriyorum. Görev dönemime ait karar defteri, hesap kayıtları, banka yetkileri ve sözleşmelerin teslimi için [iletişim bilgisi] üzerinden tarih belirlenmesini rica ederim. Tarih, ad soyad, imza.”
Bu örnek hukuki olayın bütün ayrıntılarını karşılamaz. Profesyonel yöneticiyle hizmet sözleşmesi varsa fesih, ücret ve ihbar şartları ayrıca sözleşmeye göre incelenir.
Kat malikleri yöneticiyi nasıl değiştirebilir?
KMK m.41, haklı sebep varsa kat malikleri kurulunun yöneticiyi her zaman değiştirebilmesini düzenler. Görev aksaması, hesap vermeme veya güven ilişkisinin bozulması gibi iddialar somut delille değerlendirilmelidir. Kurul toplantısı çağrısı ve yeter sayısı ile yeni yönetici seçimi birbirinden ayrıdır: ikinci toplantıda genel bir karar için katılanların çoğunluğu yeterli olabilirken yönetici seçimi m.34’teki hem sayı hem arsa payı çoğunluğuna tabidir. Yönetim planındaki özel usul de kanunla birlikte incelenir.
Yeni yönetici seçilemezse ne olur?
Gerekli çoğunlukla yönetici atanamıyorsa kat maliklerinden biri ana taşınmazın bulunduğu yerin sulh hukuk mahkemesinden yönetici atanmasını isteyebilir (KMK m.34). Yedek yönetici veya yönetici yardımcısının yetkisi, önceden geçerli biçimde atanıp atanmadığına ve yönetim planına bağlıdır; herhangi bir malik kendiliğinden tam yetkili yönetici hâline gelmez.
Devir teslimde hangi kayıtlar kontrol edilmeli?
- Karar defteri, işletme projesi, toplantı ve denetim belgeleri.
- Banka hesapları, bakiye, tahsilatlar, borçlar ve ödeme talimatları.
- Hizmet sözleşmeleri, sigorta, bakım kayıtları ve süren hukuki dosyalar.
- Dijital hesaplarda erişim yetkileri ve kişisel verilerin güvenli devri.
Teslim edilenleri tarihli ve iki tarafça doğrulanabilir bir tutanakta göstermek, sonraki hesap uyuşmazlıklarını azaltır. İstifa, görev dönemindeki hesap verme yükümlülüğünü kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
Sık sorulan sorular
İstifa için noter zorunlu mu?
KMK her yönetici istifası için noter zorunluluğu koymaz. Bildirimin yapıldığını ispatlayabilmek önemlidir; profesyonel hizmet sözleşmesi varsa ayrıca incelenir.
Site yönetimi tamamen feshedilebilir mi?
Kat mülkiyetine tabi ana taşınmazın kanuni yönetim yükümlülüğü yalnız “fesih” kararıyla ortadan kalkmaz. Yönetici veya şirket değiştirilebilir; hangi tüzel veya sözleşmesel yapıdan söz edildiği belirlenmelidir.
Yönetici çekilirse aidat ve bakım işleri durur mu?
Ortak gider ve korunma yükümlülükleri sürer. Yeni yönetici hızla seçilmeli; seçilemiyorsa mahkeme ataması değerlendirilmelidir.
Toplantı, seçim ve değiştirme kuralları için Adalet Bakanlığı Kat Mülkiyeti Kanunu metnindeki 29, 34 ve 41. maddeleri inceleyin.