Balkonlar her durumda ortak alan değildir; teraslar da her durumda tek bir daireye ait değildir. Kullanım hakkını belirlemek için tapu kaydı, onaylı mimari proje ve yönetim planı birlikte incelenir. Binanın cephesi, çatı, döşeme ve taşıyıcı sistemi gibi unsurların ortak niteliği ayrıca değerlendirilir. Balkon veya terası kullanıyor olmak, bu unsurları tek başına değiştirme yetkisi vermez.

Balkonlar ortak alan mıdır?

Bir daireye bağlı balkonun kullanım hakkı, o bağımsız bölümün projesinden anlaşılır. Buna karşılık balkonun bulunduğu cephe, taşıyıcı parçalar veya ortak tesisat ayrı ortak yer kurallarına tabi olabilir. Bu nedenle “balkon tamamen özeldir” ya da “bütün balkonlar ortaktır” sonucu doğru değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.4 ortak yerleri, m.16 ortak yerlerdeki hakları ve m.19 ana taşınmazın korunmasına ilişkin yükümlülükleri düzenler.

Teras ortak alan mıdır?

KMK m.4 genel dam teraslarını ortak yerler arasında sayar. Fakat adı “teras” olan her alan genel dam terası olmayabilir; bağımsız bölümün parçası veya eklentisi olarak düzenlenmiş bir alan da bulunabilir. Özellikle çatı ve zemin terasında, tapu, onaylı proje ve yönetim planını kontrol edin. Bir dairenin terasa kapısının olması, tek başına münhasır mülkiyet veya kullanım hakkı kanıtı değildir.

Ortak terasta maliklerin kullanım hakkı KMK m.16, proje ve varsa geçerli tahsis hükümleri çerçevesinde belirlenir. Her malike fiziksel olarak eşit metrekare ayrılması otomatik bir kural değildir.

Zemin kat balkonunun altı kime aittir?

Alt alanın hukuki niteliği, üstteki balkonu kimin kullandığına göre belirlenmez. Tapuda eklenti olarak gösterilmiş mi, onaylı projede hangi alana dâhil ve yönetim planı ne diyor diye bakılır. Ortak yer niteliğindeyse bir malikin onu bahçe, depo veya otopark olarak tek başına kullanması için geçerli dayanak gerekir.

Balkon ve teras kapatılabilir mi?

Cam panel, sabit doğrama, duvar, tente, pergola veya odaya katma işlemleri aynı hukuki işlem değildir. Açılır kapanır katlanır cam panel gibi bazı uygulamalar Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nde ruhsat bakımından ayrı ele alınır. Fakat ruhsat gerekmemesi, projenin, ana taşınmazın dış görünümünün, ortak yerin veya kat maliklerinin haklarının görmezden gelinebileceği anlamına gelmez.

Özellikle cepheyi, döşemeyi, kirişi, çatıyı veya taşıyıcı sistemi etkileyen işlerden önce uzman teknik görüşü, onaylı proje, ilgili idarenin izin koşulları ve KMK kapsamında gerekli malik kararı birlikte değerlendirilmelidir. KMK m.19/2 ortak yerde inşaat, onarım ve tesis için kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını düzenler; bu oran her balkon işlemi için otomatik ve tek kural değildir. Yönetim planı da kanuni şartların yerine geçmez.

Terasın ticari veya özel kullanımı

Bir işyerinin bağlı balkon veya terası kullanabilmesi, ortak dam terasını kendiliğinden işletmeye tahsis etmez. Tapu ve proje niteliği, yönetim planı, KMK m.24 ve m.45 gibi ilgili karar hükümleri ile işyeri ruhsatı ayrı ayrı incelenmelidir. Ortak yeri kiralama, kullanım amacını değiştirme ve fiziksel tadilat farklı karar süreçleri doğurabilir.

Temizlik, zarar ve uyuşmazlık

Günlük kullanımın temizliği ile ortak çatı veya cephenin yapısal onarımı aynı gider değildir. Hasarın kaynağı, alanın hukuki niteliği ve KMK gider paylaşımı esasları belirleyicidir. Ortak terasa eşya koyma, su yalıtımına zarar verme veya komşuyu rahatsız etme iddialarında önce proje ve kayıtlar incelenmeli, somut müdahale belgelenmelidir. Uyuşmazlığın türüne göre hâkimin müdahalesi veya müdahalenin önlenmesi istenebilir.

İlgili temel hükümler için Adalet Bakanlığı'nın Kat Mülkiyeti Kanunu metnini inceleyin. Somut bir balkon veya teras işleminde karar vermeden önce tapu ve onaylı proje esas alınmalıdır.