Yönetim planı; anagayrimenkulün yönetim tarzını, kullanım amacını, yönetici ve denetçi ücretlerini ve yönetimle ilgili diğer konuları düzenleyen bağlayıcı metindir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesi planı kat malikleri arasında sözleşme niteliğinde kabul eder. Plan, kanuna aykırı kural veya keyfî para cezası yaratamaz.
İlk yönetim planı ile sonradan değişiklik ayrı işlemler
Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kuruluşunda yönetim planı tapu işleminin belgesidir; sonradan mevcut planın değiştirilmesi için kurul toplantısına katılanların basit çoğunluğu yetmez. Tek anagayrimenkulde KMK 28’e göre bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir. 7579 sayılı Kanun’un 2026 değişikliği ile toplu yapı yönetim planında, bütün bağımsız bölüm maliklerinin üçte ikisinin oyu aranır. Bu çoğunluklar yalnız toplantıya gelenlerden hesaplanmaz.
Plan taslağında hangi başlıklar olmalı?
- Bağımsız bölüm ve ortak yerlerin kullanım amacı; park ve depo tahsisinin dayanağı.
- Yönetici/kurul seçimi, yetki sınırları, görev süresi ve hesap verme düzeni.
- Denetçi seçimi, rapor zamanı ve belgelere erişim yöntemi.
- Ortak giderlerin dağıtımı, ödeme ve avans takvimi; KMK 20’ye aykırılık kontrolü.
- Toplantı ve duyuru usulü, ortak alan güvenliği ve bakım sorumlulukları.
“Aidat tutarı” gibi her yıl değişebilecek rakamları planın değişmesi zorunlu olacak biçimde yazmak yerine, hesap yöntemini ve işletme projesi sürecini açık kurmak daha kullanışlıdır. Plan metninin kopyasını tapu kaydı ve karar belgeleriyle birlikte saklayın.
Değişiklikten sonra ne yapılır?
Geçerli çoğunluğu ve karar metnini belgeleyin, tapu müdürlüğündeki yönetim planı kayıt işlemini tamamlayın, maliklere ve yöneticiye güncel metni iletin. Eski metindeki “kütüğe kaydedilmezse planın hiçbir geçerliliği yoktur”, “plan değişmezse bir ay içinde otomatik iptal davası” ve tüm planlar için aynı oy oranı genellemeleri güvenilir değildir. Kararın veya hükmün iptali tartışması somut uyuşmazlık ve süreye göre hukuk uzmanıyla değerlendirilmelidir.