Kat maliki hangi haklara sahiptir?
Kat mülkiyetinde malik bağımsız bölümünün mülkiyetine, arsa payına ve ortak yerlerde kanundaki haklara sahiptir. Bağımsız bölümünü kullanabilir, kiraya verebilir veya devredebilir; komşuların haklarına, yönetim planına ve emredici kurallara uymalıdır. Kiracıyla kira bedeli, depozito, konutun teslimi ve tahliyesi gibi ilişkiler esas olarak Türk Borçlar Kanunu’na tabidir; Kat Mülkiyeti Kanunu tek başına tüm kira sorunlarını çözmez.
Ortak alanlar nasıl kullanılır?
Temel, ana duvar, çatı, merdiven, asansör, ortak garaj ve sığınak gibi yerler kanunda ortak yer olarak sayılabilir. Malik bunlardan amacına uygun yararlanır; “ortak alan hiçbir kişisel ihtiyaç için kullanılamaz” veya “istediği yeri kalıcı olarak kendine ayırabilir” doğru değildir. Alanın eklenti veya özel tahsis durumunu tapu projesi ve yönetim planından kontrol edin. Ortak yerlerde inşaat veya dış görünüşü etkileyen değişiklik için Kanun’un 19. maddesi ile diğer özel karar hükümleri uygulanabilir.
Kurulda oy ve yönetime katılım
Malik kat malikleri kuruluna katılır ve oy kullanır. Birden fazla bağımsız bölümü varsa her bölüm için oy hakkı vardır, ancak toplam oy sayısı Kanun’un 31. maddesindeki üst sınıra tabidir. Bu nedenle “her malik her durumda yalnız bir oy kullanır” denemez. Malik vekil aracılığıyla da katılabilir; kiracı malikin yerine ancak yetkilendirilirse oy kullanır. Kurul kararına karşı dava koşul ve süreleri 33. maddede düzenlenir.
Aidatı kim, hangi oranda öder?
Kat maliki ortak giderlere katılmakla yükümlüdür. Başka türlü anlaşma yoksa kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit; sigorta, bakım, onarım, yönetici aylığı ve diğer ortak giderler arsa payı oranında paylaştırılır. “Daireyi kullanmıyorum” tek başına ödeme borcunu kaldırmaz. Kiracı da 22. madde kapsamında yönetime karşı belirli koşullarda malik ile birlikte sorumlu olabilir; bu sorumluluk kira borcu miktarıyla sınırlıdır. Malik-kiracı arasındaki nihai ödeme paylaşımı kira sözleşmesine göre ayrıca değerlendirilir.
Tadilat ve kiraya verenin görevleri
Bağımsız bölüm içindeki basit her değişiklik için otomatik tadilat ruhsatı gerekmez. Taşıyıcı sistem, ortak alan, dış görünüş veya onaylı projeyi etkileyen işlerde malik rızası ve imar izni gerekebilir. Kiraya veren, konutu sözleşmeye uygun kullanıma elverişli halde teslim edip bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Malik kiracının evine istediği an giremez; gösterme ve inceleme Türk Borçlar Kanunu 319. maddesindeki koşullara bağlıdır. Sözleşme süresinin dolması da konut kiracısının otomatik tahliyesi değildir.
Kaynaklar: Kat Mülkiyeti Kanunu (TKGM); Türk Borçlar Kanunu (TKGM).