Kat Mülkiyeti Kanunu nedir?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde kat mülkiyeti kurulmasını ve bu bölümlerin ortak yerlerle ilişkisini düzenler. Apartman ve site yaşamında yönetim planı, kat malikleri kurulu, yönetici, ortak giderler ve komşuluk yükümlülükleri için de temel kaynaktır. Kanunun güncel resmî PDF metni incelenebilir.

Kanun, her soruya tek başına aynı cevabı vermez: Tapu kaydı, onaylı proje, yönetim planı ve alınan kurul kararı birlikte değerlendirilir. Aşağıdaki özet, 2 Kasım 2026 itibarıyla yürürlükteki metni ve 7579 sayılı Kanun’la yapılan 2026 değişikliklerini esas alır.

Kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki fark

Kat mülkiyeti, tamamlanmış yapıda ayrı ve başlı başına kullanılabilen bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkıdır. Kat irtifakı ise yapılmakta olan veya ileride yapılacak yapının bağımsız bölümleri için arsa payına bağlı olarak kurulan haktır (KMK m. 1). Bu nedenle “kat irtifaklı bina KMK kapsamı dışındadır” genellemesi doğru değildir.

Kat irtifaklı bir yapıda inşaat fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi kullanılmaya başlanmışsa, yönetim bakımından KMK hükümleri uygulanır (m. 17). Kat mülkiyetine geçişte yapının tamamlanması ve tapu tesciline ilişkin kanuni belgeler ile işlem şartları ayrıca incelenir. Tapu türünü, yapı kullanma izin durumunu ve onaylı projeyi birbirine karıştırmamak gerekir.

Kat mülkiyeti tapusu nasıl oluşur?

Kat mülkiyeti tapu siciline tescille kurulur. Kat irtifakından geçişte yapının tamamlanması, yapı kullanma izin belgesi ve onaylı mimari proje gibi resmî kayıtlar önem taşır (m. 12, 14). İşlemin hangi belgelerle yürütüleceği somut tapu ve yapı durumuna göre tapu müdürlüğünde kontrol edilmelidir. Yönetim hakkı için kat mülkiyeti tescilini beklemek gerekip gerekmediği değerlendirilirken m. 17’deki fiilî tamamlama ve kullanım ölçütü ayrıca incelenir.

Kat malikinin ve kiracının temel hak ve yükümlülükleri

Bağımsız bölüm ve ortak yerler

Kat maliki bağımsız bölümünü kullanabilir, devredebilir veya kiraya verebilir; ancak diğer maliklerin haklarını ihlal edemez, ana yapıya zarar veremez ve yönetim planına aykırı davranamaz (m. 18). Merdiven, çatı, asansör, genel giriş ve kanunda sayılan başka yerler ortak yer niteliğindedir (m. 4). Kat malikleri ortak yerlerde arsa payları oranında ortak mülkiyet hakkına sahiptir (m. 16).

Ortak yere müdahale, bağımsız bölüm içindeki sıradan tadilatla aynı şey değildir. Ortak yerde inşaat, onarım, tesis veya değişiklik için genel kural olarak bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası aranır; kanundaki zorunlu onarım ve özel karar hükümleri ayrıca değerlendirilir (m. 19, 42). Otopark, bahçe ve sosyal alan kullanımında da tapu, proje ve yönetim planı önem taşır.

Kiracının durumu

Kiracı kat maliki sıfatıyla oy kullanmaz; malik tarafından usulüne uygun vekil tayin edilirse toplantıda oy kullanabilir. Bağımsız bölümü kullandığı sürece yönetim planına ve ortak yaşam kurallarına uymak zorundadır (m. 18). Ortak gider, avans ve gecikme tazminatı borçlarında malik ile birlikte sorumluluğu vardır; ancak bu sorumluluk ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yönetime yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (m. 22). Malik ile kiracının kendi aralarındaki gider paylaşımı ayrıca kira sözleşmesine göre değerlendirilir.

Aidat ve ortak giderler nasıl paylaştırılır?

“Her daire aynı aidatı öder” veya “her gider arsa payına göre bölünür” ifadelerinin ikisi de tek başına doğru değildir. KMK m. 20, kat malikleri arasında başka bir anlaşma yoksa gider türüne göre iki temel paylaşım öngörür:

  • Eşit pay: Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanacak avans, kat malikleri arasında eşit bölünür.

  • Arsa payı oranında: Ana gayrimenkulün sigorta primi, ortak yerlerin bakım ve onarımı, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderleri gibi diğer giderler arsa payına göre paylaşılır.

Örneğin 10 bağımsız bölümlü bir binada kapıcı gideri 20.000 TL ise, farklı bir anlaşma yoksa bölüm başına 2.000 TL düşer. Aynı binadaki 20.000 TL’lik çatı onarımında arsa payı %5 olan malik 1.000 TL, %15 olan malik 3.000 TL öder. Gerçek hesap için tapudaki arsa payları ve geçerli yönetim planı kontrol edilmelidir.

Ortak tesisi kullanmamak, gider payını ödememe hakkı vermez. Gider veya avans payını ödemeyen malik hakkında yönetici ya da diğer malik dava açabilir veya icra takibi başlatabilir; kanundaki gecikme tazminatı aylık %5’tir (m. 20). Kiracının sorumluluğundaki kira tutarı sınırı ayrıca m. 22’de düzenlenir.

Yönetim planı nedir, nasıl değiştirilir?

Yönetim planı, ana gayrimenkulün yönetim tarzını, kullanım amaç ve şeklini, yönetici ve denetçi ücretini ve yönetime ilişkin diğer konuları düzenleyen, kat maliklerini bağlayan sözleşme niteliğinde bir belgedir. Sonradan bağımsız bölüm edinenler de plana uyar. Planın kanunun emredici hükümlerine aykırı hükümleri uygulanmaz (m. 28).

  • Olağan ana gayrimenkul: Yönetim planı, bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu ile değiştirilebilir (m. 28).

  • KMK anlamında toplu yapı: 2026 değişikliğinden sonra yönetim planı değişikliği için temsil edilen bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisinin oyu aranır (m. 70).

Her “site” otomatik olarak KMK’daki toplu yapı sayılmaz. Hangi nisabın uygulanacağı, taşınmazın hukuki yapısına ve tapudaki örgütlenmesine göre belirlenmelidir. Yönetim planındaki bir değişiklik tapu kütüğünde gösterilmelidir.

Yönetici seçimi, görevleri ve denetim

Sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa yönetici atanması zorunludur (m. 34). Bu, sekizden az bölümde yöneticinin yasak olduğu anlamına gelmez. Yönetim, maliklerden veya dışarıdan seçilecek bir kişiye ya da üç kişilik kurula verilebilir. Yönetici seçiminde hem malik sayısı hem arsa payı bakımından çoğunluk aranır. Seçim yapılamazsa sulh hukuk mahkemesinden yönetici atanması istenebilir.

Yönetici, kurul kararlarını uygular; ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için gerekli işleri yürütür, ödemeleri ve tahsilatı takip eder, belgeleri saklar, işletme projesini hazırlar ve hesabını kat maliklerine verir (m. 35–39). Kanunun görev ve yetki dağılımı, yönetim planı ve kurul kararları birlikte okunmalıdır. Yönetici 2026’daki işletme projesi onay sürecini atlayıp kalıcı aidatı sınırsız biçimde tek başına belirleyemez.

Denetçi veya denetim kurulu yönetimin hesaplarını denetler. Yönetim planında başka bir zaman belirlenmemişse hesaplar üç ayda bir denetlenir; denetim sonucu, olağan toplantıda kurula raporlanır (m. 41). Karar defteri, bütçe, fatura, banka hareketi ve tahsilat kayıtları denetimin temel belgeleridir.

Kat malikleri kurulu toplantısı ve karar yeter sayıları

Toplantı ne zaman ve nasıl yapılır?

Olağan kat malikleri kurulu yılda en az bir kez toplanır; toplu yapılarda kanuni asgari sıklık iki yılda birdir. Yönetim planında toplantı zamanı belirlenmişse buna uyulur. Önemli bir sebep varsa yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte birinin isteğiyle olağanüstü toplantı çağrısı yapılabilir; çağrıda sebep belirtilir ve toplantıdan en az 15 gün önce duyurulur (m. 29).

İlk toplantıda hem malik sayısı hem arsa payı bakımından yarıdan fazla çoğunluk bulunmalıdır. Bu nisap sağlanamazsa ikinci toplantı, ilk toplantıdan en az 7 gün sonra ve en geç 15 gün içinde yapılır; genel kararlar katılanların salt çoğunluğuyla alınır. Kanunun belirli kararlar için aradığı özel nisaplar ikinci toplantıda da korunur (m. 29–30).

Hangi karar için kaç oy gerekir?

  • Yönetici seçimi: Malik sayısı ve arsa payı bakımından çoğunluk (m. 34).

  • Olağan ana gayrimenkulün yönetim planı değişikliği: Bütün kat maliklerinin beşte dördü (m. 28).

  • Toplu yapının yönetim planı değişikliği: Temsil edilen bağımsız bölümlerin üçte ikisi (m. 70).

  • Ortak yerde inşaat, onarım, tesis veya değişiklik: Genel kural olarak bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası; kanuni istisnalar saklı (m. 19).

  • Faydalı yenilik ve ilaveler: Kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu; gider ve özel durumlar ayrıca m. 42’ye göre incelenir.

Her bağımsız bölümün oy hakkı vardır; bir kişinin çok sayıda bağımsız bölümü olsa da kullanabileceği toplam oy sayısına ve vekille kullanılabilecek oylara m. 31’de sınır getirilmiştir. Özellikle vekâletli toplantıda kararın geçerliliğini değerlendirirken bu sınırlar ve karar defterindeki imzalar kontrol edilmelidir.

2026 değişikliği aidat ve işletme projesini nasıl etkiledi?

22 Mayıs 2026’da yayımlanan 7579 sayılı Kanun, KMK m. 35, 37 ve 70’i değiştirdi. İşletme projesi artık kat malikleri kurulunda onaylanır. Kabul edilmiş proje bulunmuyorsa yönetici gecikmeksizin geçici işletme projesi yapar; bildirimden sonra kurul, en geç üç ay içinde projeyi aynen veya değiştirerek kabul etmeye yönelik karar alır (m. 37). Üç ay, yöneticinin projeyi hazırlamayı erteleyebileceği süre değildir.

Yürürlükte bir işletme projesi varsa geçici proje için öngörülen bedel, kanunda tarif edilen önceki yıl yeniden değerleme oranı sınırına göre belirlenir. Bu özel sınır, “bütün aidat artışlarına genel ve değişmez bir tavan geldi” şeklinde okunmamalıdır. Onaylanan projenin gider kalemleri, m. 20’deki paylaşım kuralları ve varsa farklı anlaşma birlikte incelenmelidir.

7579 sayılı Kanun toplu yapılarda yönetim planı değişikliği nisabını da beşte dörtten üçte ikiye indirdi (m. 70). Olağan ana gayrimenkuldeki m. 28 kuralı ise beşte dört olarak kaldı. Bu ayrım, sırf binaya “site” denildiği için atlanamaz.

Kanuna aykırılık ve kurul kararına itiraz

Gider borcunda m. 20 uyarınca dava veya icra takibi; kanuna, yönetim planına ya da kurul kararına aykırı davranışta m. 33 uyarınca hâkimin müdahalesi gündeme gelebilir. Uyuşmazlığın türü, talep ve usul koşulları somut olayda ayrıca değerlendirilmelidir. Yönetim kararları, toplantı çağrısı, karar defteri, ödeme belgeleri ve tebligatlar bu inceleme için saklanmalıdır.

Toplantıya katılıp karara karşı oy kullanan malik, karar tarihinden itibaren bir ay içinde iptal davası açabilir. Toplantıya katılmayan malik, kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay içinde ve her durumda karar tarihinden itibaren altı ay içinde dava açabilir. Yokluk veya mutlak butlan iddiası için kanundaki süre istisnası saklıdır (m. 33).

Sık sorulan sorular

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun son hâli ve PDF’si nerede?

Güncel kanun metni için mevzuat.gov.tr’deki resmî PDF esas alınmalıdır. 2026’da yapılan değişikliklerin yayımlandığı Resmî Gazete metni de ayrıca kontrol edilmelidir; eski tarihli özetler güncel nisap ve işletme projesi hükümlerini yansıtmayabilir.

Kat irtifaklı binada Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanır mı?

Evet, uygulanabileceği durumlar vardır. Kat irtifaklı yapıda inşaat fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi kullanılmaya başlanmışsa, yönetimde KMK hükümleri geçerlidir (m. 17). Tapu türü ve fiilî durum birlikte incelenmelidir.

Sekiz daireden az apartmanda yönetici zorunlu mu?

KMK m. 34’te zorunlu yönetici atama eşiği sekiz veya daha fazla bağımsız bölümdür. Daha az bölümde de maliklerin yönetici seçmesi mümkündür; yönetimsiz kalınması ortak gider ve karar yükümlülüklerini ortadan kaldırmaz.

Kiracı aidat borcundan sorumlu mu?

KMK m. 22 uyarınca kiracı, ortak gider ve avans borcundan malik ile birlikte sorumludur; fakat yönetime karşı sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira tutarıyla sınırlıdır. Yönetime ödediği tutar kira borcundan düşülür. Malik ile kiracı arasındaki nihai paylaşım kira sözleşmesine göre ayrıca incelenir.

Asansörü kullanmayan zemin kat maliki gider öder mi?

Ortak tesis veya yeri kullanmadığını söylemek tek başına giderden muafiyet sağlamaz (m. 20). Giderin türüne göre kanuni paylaşım kuralı ve kat malikleri arasında geçerli farklı bir anlaşma olup olmadığı kontrol edilmelidir.

Yönetici kurul kararı olmadan aidatı artırabilir mi?

2026 değişikliğinde işletme projesinin kurulda onaylanması esastır. Kabul edilmiş proje yoksa yönetici gecikmeksizin geçici proje hazırlar ve kurul en geç üç ay içinde karar alır. Mevcut proje varken geçici proje bedeline ayrıca kanuni sınır getirilmiştir (m. 37). Bu hüküm bütün aidat artışları için tek oranlı genel tavan anlamına gelmez.

Yönetim planı değişikliği için kaç oy gerekir?

Olağan ana gayrimenkulde bütün kat maliklerinin beşte dördü gerekir (m. 28). KMK anlamındaki toplu yapıda ise 2026’dan beri temsil edilen bağımsız bölümlerin üçte ikisinin oyu aranır (m. 70). Önce yapının hukuki niteliği belirlenmelidir.

Kurul kararına itiraz süresi ne kadar?

Toplantıda karşı oy kullanan malik için karar tarihinden itibaren bir ay; toplantıya katılmayan malik için öğrenmeden itibaren bir ay ve her durumda karar tarihinden itibaren altı aydır. Yokluk ve mutlak butlan hâlleri bu süre kuralının istisnasıdır (m. 33).

Tapuda mesken olan bağımsız bölümde işyeri açılabilir mi?

Her faaliyet için aynı kural yoktur. KMK m. 24 bazı kullanımları yasaklar; belirli işyerleri için bütün kat maliklerinin oy birliğiyle kararını arar. Tapu niteliği, faaliyetin türü ve ilgili başka izinler birlikte incelenmelidir.

Resmî kaynaklar ve güncellik

Bu rehber 2 Kasım 2026 tarihinde 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun güncel resmî metni ile 7579 sayılı değişiklik kanununun Resmî Gazete yayını karşılaştırılarak güncellendi. Hukuki sonuç, somut taşınmazın tapu kaydı, yönetim planı, kararları ve olayın özelliklerine göre değişebilir.