Apartman yönetiminin temel kanunu nedir?
Apartman yönetiminin ana kaynağı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’dur. Yönetim planı, kanuna aykırı olmamak koşuluyla maliklerin ve yöneticinin işleyişini ayrıntılandırır. Kira ilişkisi, çalışanlar, kişisel veriler ve teknik güvenlik gibi konularda başka kanunlar da uygulanabilir. Apartman yönetimi kural olarak ayrı bir şirket tüzel kişisi değildir; her işlemin otomatik olarak şirket hukuku veya ceza hukuku kapsamına girdiği söylenemez.
Kurul, yönetici ve yönetim planı
Kat malikleri kurulu, ortak yaşam ve giderlerle ilgili kararları kanundaki toplantı ve oy koşullarına göre alır. Yönetici kurul kararlarını uygular, ana taşınmazı korur, bakım işlerini yürütür, gider ve avansı toplar. Yönetici dışarıdan seçilebilir; malik olması zorunlu değildir. Yönetim planını ise yönetici kendi başına değiştiremez. Plan değişikliği için Kanun’un 28. maddesindeki koşullar aranır. Aynı şekilde yönetici komşulara kendi belirlediği para cezasını kesemez.
2026 işletme projesi kuralı
7579 sayılı Kanun’la değişen 37. madde uyarınca işletme projesi kat malikleri kurulunca onaylanır. Kabul edilmiş proje bulunmuyorsa yönetici gecikmeden geçici proje hazırlar; kurul en geç üç ay içinde aynen veya değiştirerek kabul eder. Geçici proje kapsamında avans toplanabilir; önceki proje varsa geçici tutarın artışına ilişkin kanuni sınır ayrıca gözetilir. Eski “yedi gün itiraz edilmezse kesinleşir” usulü güncel değildir. Gider paylaşımı için Kanun’un 20 ve 22. maddeleri ile yönetim planı birlikte okunmalıdır.
Hangi kayıtlar tutulur ve denetim nasıl yapılır?
Kurul kararları karar defterinde gösterilir ve toplantıya katılan maliklerin imzaları alınır. Yönetici gider belgelerini, gelirleri ve yapılan işlemlerin kayıtlarını saklar. Yönetim planında farklı tarih yoksa her takvim yılının ilk ayında hesap verir. Kat malikleri kurulu yönetimi sürekli denetleyebilir; plan aksini söylemiyorsa hesap denetimi üç ayda bir yapılır. Denetçi veya üç kişilik denetim kurulu seçilebilir. Apartman yönetimine şirketlere özgü ayrı bir “faaliyet raporu” zorunluluğu yüklenmiş sayılmaz.
Kiracının rolü ve ortak alanlar
Kiracı malik değildir; kurulda maliki temsilen oy kullanması için yetki gerekir. Bununla birlikte kiracının yönetimle hiçbir bağı yoktur denemez: ortak giderlerin belirli kısmından malikle birlikte sorumluluğu ve ortak alan kurallarına uyma yükümlülüğü vardır. Ortak alanın niteliği, proje ve yönetim planına göre saptanır. Yangın kaçış yolunu kapatan eşya kaldırılmalı; ancak eşyaların zarara uğraması konusunda yönetim otomatik sorumsuz sayılamaz.
Karar veya davranış hukuka aykırıysa
Kat maliki, kurul kararına karşı Kanun’un 33. maddesindeki koşul ve sürelerle sulh hukuk mahkemesine başvurabilir. Gürültü ve ortak alan anlaşmazlığında da somut ihlal, delil ve uygun başvuru yolu değerlendirilir. Türkiye çapında her konut için tek bir 10.00–19.00 tadilat ya da 22.00 sonrası süpürge yasağı yoktur; yönetim planı ve yerel düzenlemeler incelenir.
Kaynaklar: Kat Mülkiyeti Kanunu (TKGM); 7579 sayılı değişiklik (TBMM).