Kısa yanıt: Günlük dilde “apartman yönetmeliği” diye aranan belge çoğu durumda binaya özgü yönetim planıdır. Plan, yapının yönetim biçimini ve ortak yerlerin kullanımını düzenler. Ülke genelinde her apartmanın günlük yaşam kurallarını tek başına belirleyen, bu adla ayrı bir genel yönetmelik yoktur. Temel çerçeve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), ilgili yapının yönetim planı ve kanuna uygun kat malikleri kurulu kararlarıdır.
Apartman yönetmeliği, yönetim planı ve kurul kararı aynı şey mi?
Bu belgelerin görevleri farklıdır. Aradığınız kuralın hangisinde bulunduğunu belirlemek, doğru karar usulünü seçmenin ilk adımıdır.
Kat Mülkiyeti Kanunu: Kat maliklerinin hak ve borçları, ortak yerler, yönetici, toplantılar ve yönetim planı için ülke çapındaki temel kuralları koyar.
Yönetim planı: Belirli binanın veya toplu yapının sürekli yönetim esaslarını belirler. KMK m.28’e göre bütün kat maliklerini, taşınmazı sonradan edinenleri, yöneticiyi ve denetçiyi bağlar.
Kat malikleri kurulu kararı: Kurulun belirli bir konuda aldığı karardır. Bir dönemlik bakım veya harcama kararı, yönetim planının kendisi değildir; planı değiştirecek karar için özel çoğunluk aranır.
İşletme projesi: Tahmini gelir ve giderleri ve maliklerden alınacak avansları gösteren bütçe belgesidir; yönetim planından ayrıdır.
Bu ayrım için KMK m.27, 28, 32 ve 37’yi birlikte okuyun. Ayrıca yangın, asansör veya sığınak gibi konularda özel mevzuat bulunabilir; bunlar her binanın yönetim planının yerini almaz.
Yönetim planı neyi düzenler, kimleri bağlar?
KMK m.28; yönetim tarzını, bağımsız bölümlerin ve ortak yerlerin kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin ücretlerini ve yönetime ilişkin diğer hususları planın konusu olarak sayar. Otopark, bahçe, ortak tesis, duyuru, bakım ve gider kayıtları gibi konular yapının ihtiyacına göre açık hükümlerle düzenlenebilir. Planın düzenlemediği yerde kanun ve genel hükümler uygulanır. Kaynak: KMK m.28.
Ortak yaşam ve komşuyu rahatsız etmeme yükümlülükleri yalnız maliklerle sınırlı değildir; bağımsız bölümden kiracı olarak veya başka bir hakka dayanarak sürekli yararlananlara da uygulanır. Bununla birlikte yönetim planı, kanunun emredici hükümlerine aykırı kural veya yöneticiye sınırsız ceza yetkisi oluşturamaz. Kaynak: KMK m.18, 28 ve 33.
Yönetim planı nereden alınır? İnternetteki PDF geçerli mi?
Önce yöneticiden veya yönetimden binanızın güncel yönetim planını isteyin. Nüshanın ve değişikliklerin tapu kayıtlarıyla uyumunu kontrol etmek gerekiyorsa taşınmaz bilgileriyle ilgili tapu müdürlüğüne başvurun. KMK m.28, yönetim planının ve değişiklik tarihlerinin kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilmesini öngörür. İnternetten indirilen örnek bir “apartman yönetmeliği PDF” dosyası, binanıza ait yürürlükteki planın yerini tutmaz. Kaynak: KMK m.28 ve güncel kanun PDF’i.
Yönetim planını kim hazırlar, nasıl değiştirilir?
İlk kuruluş: Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulurken malik ya da maliklerce hazırlanan ve imzalanan yönetim planı tapu işlemlerinin belgeleri arasındadır. Mevcut bir planın sonradan değiştirilmesi bundan ayrı bir süreçtir. Kaynak: KMK m.12, 14 ve 28.
Sonradan değişiklik: Önce geçerli planı ve yapının hukuki statüsünü belirleyin. Değişecek maddelerin eski ve önerilen yeni metnini kat maliklerine açıkça sunun; toplantı çağrısı, gündem, oy hesabı ve karar kaydını kanuna ve mevcut plana göre yürütün. Alınan değişikliğin tapu kayıtlarına ilişkin işlemlerini ilgili müdürlükle tamamlayın. Bu, uygulamayı açıklayan bir iş akışıdır; somut binanın belgeleri ayrıca incelenmelidir. Kaynak: KMK m.28–32 ve 70.
Plan değişikliği için 4/5 mi, 2/3 mü gerekir?
Olağan apartman veya toplu yapı niteliği taşımayan ana gayrimenkulde KMK m.28, yönetim planı değişikliği için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyunu arar. Yalnız toplantıya katılanların beşte dördü yeterli kabul edilmemelidir. Bir kişinin birden fazla bağımsız bölümü varsa oy hesabında KMK m.31 de dikkate alınır. Kaynak: KMK m.28 ve 31.
KMK anlamında toplu yapıda özel m.70 uygulanır. 22 Mayıs 2026’da yayımlanan 7579 sayılı Kanun, yönetim planı değişikliği için aranan oranı beşte dörtten üçte ikiye indirdi. Kanundaki ölçü, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tam sayısının üçte ikisinin oyudur. Geçici yönetime ilişkin plan hükümleri için m.70 ayrıca bağımsız bölüm maliklerinin üçte ikisinden söz eder. Günlük dilde “site” denmesi tek başına toplu yapı statüsünü göstermez; tapu ve yönetim planı incelenmelidir. Kaynak: 7579 sayılı Kanun m.5 ve KMK m.66, 69–70.
2026 değişikliği aidat ve işletme projesini nasıl etkiledi?
İşletme projesi, yönetim planından ayrı olarak öngörülen gelir ve giderleri ve maliklerden alınacak avansları gösterir. 7579 sayılı Kanun’un 3 ve 4. maddeleri KMK m.35 ve 37’yi değiştirdi: işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kabul edilmiş bir proje yoksa yönetici gecikmeden geçici proje hazırlar; bu proje en geç üç ay içinde genel kurulda aynen veya değiştirilerek karara bağlanır. Kaynak: 22 Mayıs 2026 tarihli Resmî Gazete, 7579 m.3–4.
Mevcut bir işletme projesi varken hazırlanan geçici proje bedeline, kanundaki yeniden değerleme oranına bağlı sınır uygulanır. Bunu genel kurulca onaylanan her aidata uygulanacak genel bir artış tavanı gibi sunmak doğru olmaz. Gider tahminleri, kurul kararı, tahakkuk ve ödemelerin düzenli kaydı uygulamada anlaşmazlığı azaltır. Bakanlığın 2026 açıklamasına bakabilirsiniz.
Yönetici, kiracı ve ortak alanlar için temel kurallar
KMK m.34’e göre sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan ana gayrimenkulde yönetici atanması zorunludur. Yönetici maliklerden veya dışarıdan seçilebilir; görevi yönetim planını tek başına değiştirmek değil, kanuna ve geçerli kurul kararlarına göre yönetimi yürütmektir. Kiracılar ortak yaşam kurallarına uymakla yükümlüdür. Ortak gider borcunda kiracının yönetim karşısındaki sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira tutarıyla sınırlıdır; malikin sorumluluğu sırf kiracı bulunduğu için ortadan kalkmaz. Kaynak: KMK m.18, 22, 34–35.
Merdiven, asansör, çatı ve benzeri ortak yerlerin kullanımında diğer maliklerin hakkı gözetilir. Ortak yerde yapısal müdahale veya yeni tesis gibi konular için gerekli karar usulü işlemin niteliğine göre değişebilir; yalnız “yönetici izin verdi” demek yeterli olmayabilir. Kaynak: KMK m.4, 16 ve 19.
Kurallara uyulmazsa ne yapılır?
Önce ihlalin hangi kanun, yönetim planı veya geçerli kurul kararına aykırı olduğunu belirleyin; olayı ve yazışmaları kayda alın. Sorunun niteliğine göre yönetimle görüşme, kat malikleri kurulunda değerlendirme veya KMK m.33 kapsamında hâkimin müdahalesini isteme yolu gündeme gelebilir. Yönetimin keyfi para cezası uygulayabileceği varsayılmamalıdır. Kurul kararının iptali için m.33’te toplantıya katılıp karşı oy kullanan malik açısından karar tarihinden, katılmayan açısından öğrenmeden başlayan birer aylık süre ve kural olarak karar tarihinden başlayan altı aylık üst süre bulunur; yokluk veya mutlak butlan iddiaları ayrı değerlendirilir. Kaynak: KMK m.18 ve 33.
Örnek apartman yönetmeliği taslağında hangi başlıklar olur?
Aşağıdaki iskelet çalışma örneğidir; kanunun her bina için zorunlu tuttuğu tek tip metin değildir ve tapudaki geçerli planın yerine kendiliğinden geçmez:
Yapının kimliği: il, ilçe, ada/parsel, bloklar ve bağımsız bölümler.
Kapsam: ortak yerler, tesisler ve kullanım esasları.
Yönetim: kurul, yönetici, denetçi, görevler, toplantı ve bildirim düzeni.
Ortak yaşam: otopark, asansör, bahçe, temizlik, tadilat ve gürültü süreçleri.
Mali işler: işletme projesi, gider belgeleri, ödeme bildirimi ve kayıtlar.
Değişiklik: ilgili kanuni nisaba ve kararın kaydedilmesi usulüne atıf.
Örneği PDF’ye dönüştürmek tek başına hukuki geçerlilik sağlamaz. Binanıza ait planı yönetimden veya tapu kayıtlarından doğrulayın; yeni plan ve değişikliklerde KMK m.12, 14, 28 ve gerekiyorsa m.70’i uygulayın. 634 sayılı Kanun’un resmî PDF’i ile 7579 sayılı değişiklik metni buradan okunabilir.
Sık sorulan sorular
Yönetici yönetim planını tek başına değiştirebilir mi?
Hayır. Değişiklik için yapının niteliğine göre KMK m.28 veya m.70’teki özel karar çoğunluğu gerekir.
Noter onayı plan değişikliği için tek başına yeterli mi?
Hayır. Noter işlemi, gereken kat malikleri kararı ve ilgili tapu kayıt işlemlerinin yerine geçmez. KMK m.28 ve 32.
Yönetim planının belirli bir geçerlilik süresi var mı?
KMK sabit bir sona erme tarihi öngörmez. Plan, usulüne uygun değiştirilene kadar uygulanır ve sonradan malik olanları da bağlar. KMK m.28.
Kiracılar oy kullanabilir mi, kurallara uymalı mı?
Kiracı sırf kiracı olduğu için malik sıfatıyla oy kullanmaz; yetkili vekâletle temsil farklıdır. Ortak yaşam ve komşuluk yükümlülüklerine ise uymalıdır. KMK m.18 ve 31.
Her apartmanda evcil hayvan veya belirli saatten sonra gürültü otomatik yasak mı?
KMK tüm apartmanlar için otomatik bir evcil hayvan yasağı veya tek bir ulusal “sessizlik saati” koymaz. Yönetim planı ve somut rahatsızlık değerlendirilir. Komşu gürültüsü, 2022 Çevresel Gürültü Kontrol Yönetmeliği’nin kapsamı dışında bırakılmıştır; komşuyu rahatsız etmeme yükümlülüğü KMK m.18’de yer alır. Yönetmelik m.2/2 ve KMK m.18.
Kaynak ve kapsam: Bu yazı, 2 Kasım 2026 itibarıyla 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve 7579 sayılı değişiklik Kanunu esas alınarak güncellenmiştir. Binaya özgü yönetim planı, tapu kayıtları ve uyuşmazlığın koşulları sonucu değiştirebilir.