Bir apartman yönetimi, kuralları ihlal ettiği gerekçesiyle ev sahibini kararla evinden çıkaramaz. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.25, çok ağır koşullarda bağımsız bölüm mülkiyetinin bedeli ödenerek diğer maliklere devrinin mahkemeden istenmesine imkân verir. Bu yol, kiracı tahliyesinden farklıdır; imza toplamak veya yönetim kurulu kararı almak tek başına yeterli değildir.

İmza toplayarak ev sahibi apartmandan çıkarılabilir mi?

Hayır. İmzalar, bir maliki doğrudan evinden çıkarmaz. KMK m.25 kapsamındaki davanın açılması için, aksi kararlaştırılmadıkça diğer kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı çoğunluğu ile karar vermesi gerekir. Kararın ardından dava hakkı olan maliklerin sulh hukuk mahkemesine başvurması ve kanundaki ağır ihlali ispatlaması gerekir. Yönetici, yalnızca yönetici olduğu için bu davayı kendi başına açmış veya maliki tahliye etmiş sayılmaz.

KMK m.25 hangi durumlarda uygulanır?

Kanunun ölçütü, bir kat malikinin kanuni borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemesi nedeniyle diğer maliklerin haklarını onlar için çekilmez hâle gelecek derecede ihlal etmesidir. Her gürültü şikâyeti, tek seferlik aidat gecikmesi veya yönetim planı ihlali bu ölçütü kendiliğinden karşılamaz. İhlalin niteliği, tekrarı, etkisi ve deliller somut olaya göre değerlendirilir.

Kanun bazı durumlarda çekilmezlik hâlinin varlığını kabul eder. Örneğin ortak gider ve avans borçları yüzünden iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibine neden olmak bu kapsamda sayılır. Bu ifade, üç aidat taksidinin ödenmemesinin otomatik mülkiyet devri anlamına geldiği şeklinde okunmamalıdır. Şartların uygulanması ve ispatı için ilgili kanun hükmü incelenmelidir.

Yönetim ve diğer malikler hangi adımları atabilir?

  1. Somut ihlali kaydedin: Tarih, karar, borç ve bildirim kayıtlarını hukuka uygun şekilde saklayın. Şikâyet dilekçesi veya kamera kaydı tek başına kesin delil değildir; kaydın elde edilme biçimi de önemlidir.
  2. Daha hafif başvuru yollarını ayırın: Ortak alan, gürültü veya aidat sorunlarında KMK m.33 kapsamında hâkimin müdahalesi ya da alacak takibi gibi yollar somut olaya göre gündeme gelebilir. Bunlar m.25 uyarınca mülkiyet devriyle aynı talep değildir.
  3. Malikler kurulu kararını ve süreleri değerlendirin: Mülkiyet devri istenecekse kanuni çoğunluk, davacı sıfatı ve hak düşürücü süreler incelenmelidir. Genel olarak kararın öğrenilmesinden itibaren altı ay, her hâlde dava hakkının doğumundan itibaren beş yıl sınırı vardır; sebep ortadan kalkarsa hak düşer.
  4. Mahkemeye başvurun: Devir ancak mahkeme kararıyla ve kanundaki bedel ödeme usulüyle gerçekleşebilir. Malik savunma yapabilir ve delil sunabilir.

Mahkeme kanuni şartları gerçekleşmiş bulursa bağımsız bölümün hükme en yakın tarihteki değerinin malike ödenmesi karşılığında mülkiyetin diğer maliklere arsa payları oranında devrine karar verebilir. Bu, bedelsiz el koyma veya olağan bir tahliye kararı değildir. Ayrıntılar için Adalet Bakanlığı’nın Kat Mülkiyeti Kanunu metnindeki 25. maddeyi inceleyin.

Ev sahibi ile kiracı tahliyesi neden karıştırılmamalı?

Kiracının tahliyesi, kiraya veren ile kiracı arasındaki kira ilişkisine ve ayrı hukuki şartlara dayanır. Komşuların veya apartman yönetiminin bir malike karşı sıradan kiracı tahliyesi davası açma hakkı yoktur. Malike ilişkin KMK m.25 talebi, bağımsız bölümün bedel karşılığında devri içindir.

Sık sorulan sorular

Apartman yönetimi ev sahibini çıkarma kararı alabilir mi?

Hayır. Yönetim kurulu veya yönetici maliki kararla evinden çıkaramaz. Kanuni şartlar varsa diğer maliklerin m.25 kapsamındaki dava kararı ve mahkeme süreci gerekir.

Kaç imza gerekir?

Tek başına imza sayısı ile tahliye olmaz. Mülkiyet devri davasının açılmasına karar için, aksi kararlaştırılmadıkça diğer maliklerin hem sayı hem arsa payı çoğunluğu aranır. Her malik ve arsa payı ayrı hesaplanmalıdır.

İki noter ihtarı zorunlu mu?

KMK m.25, her olay için iki noter ihtarı biçiminde genel bir şart koymaz. Uyarı ve tutanaklar somut olayın ispatında yararlı olabilir; kanuni koşulların yerini tutmaz.

Ev sahibinin bedeli ödenir mi?

Evet. Mahkeme devir kararı verirse hükme en yakın tarihteki değer ve kanundaki ödeme usulü uygulanır. Mülkiyet bedelsiz devredilmez.