Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi pay devrini, yüklenici de kararlaştırılan yapım ve teslim işini üstlenir. Uyuşmazlık çıktığında tapu kaydı otomatik iptal edilmez; sözleşmenin şekli, devir koşulu, inşaat seviyesi, fesih ve üçüncü kişilerin hakları birlikte incelenir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün uygulama genelgesi, noterde veya konsoloslukta düzenlenen sözleşme ile pay/bağımsız bölüm belirlenmesine ilişkin işlemleri açıklar.
Sözleşme ve tapu devrinde ilk kontrol
- Sözleşme resmî şekle uygun mu; taraflar, paylar ve bağımsız bölümler belirli mi?
- Devir peşin mi, kademeli mi, teslim veya ruhsat aşamasına mı bağlı?
- Tapuda şerh, ipotek, sonraki satış veya üçüncü kişi edinimi var mı?
- Yapının tamamlanma düzeyi, ruhsata uygunluğu ve teslim belgeleri ne gösteriyor?
Eksik iş olursa tapu hemen geri döner mi?
Hayır. İhlalin ağırlığı, ifa olanağı, fesih koşulları, ödeme ve tapu devri ile uyuşmazlığın tarafları incelenir. Tapu iptali/tescil, eksik iş bedeli, tazminat veya başka bir talep somut olaya göre gündeme gelebilir. “İnşaat yarım kaldıysa bütün tapular otomatik arsa sahibine döner” yanlıştır. Yargıtay’ın 2025 içtihadı, yükleniciden hak edinen üçüncü kişilerin tapuya güven ve iyi niyet durumunun göz ardı edilemeyeceğini gösterir.
Dava dosyasında hangi kanıtlar gerekir?
Resmî sözleşme ve ekleri, tapu geçmişi, ruhsat/proje, hakediş, teslim ve ödeme kayıtları, ihtarlar, fotoğraflar ve teknik tespitler birlikte hazırlanır. Mahkeme gerekirse bilirkişi incelemesi yapar. Her dava için “üç iş gününde tescil” veya “iki–üç yılda karar” güvencesi yoktur. Hak kaybı riski yüksek olduğundan özellikle üçüncü kişi edinimleri ve fesih etkisi gayrimenkul hukuku uzmanıyla değerlendirilmelidir.