Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin pay devri ile yüklenicinin yapım ve teslim borcunu birlikte düzenler. Tapu devri içeren bu ilişkide resmî şekil önemlidir; yalnız tarafların imzaladığı sıradan metinle güvenli işlem yapıldığı varsayılmamalıdır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün uygulama genelgesi noterlik/konsoloslukta düzenlenen sözleşmede taraflara kalacak bağımsız bölümlerin ve arsa paylarının belirli olmasını arar.
Taraf ve taşınmaz bilgileri
- Bütün arsa maliklerinin kimliği, payları, temsil yetkisi; yüklenicinin ticaret unvanı ve imza yetkisi.
- Ada/parsel, güncel tapu, ipotek, haciz, şerh ve imar durumu.
- Ruhsat başvurusu, proje onayı ve yıkım/teslim için kimin hangi belgeyi sağlayacağı.
Paylaşım ve devir takvimi
Yüzde oranı tek başına yeterli değildir. Hangi bağımsız bölümün kime ait olacağı; kat, cephe, net alan, arsa payı ve eklentilerle açık gösterilmeli. Devir peşin veya aşamalıysa her aşamanın ölçülebilir hakedişi, teminatı ve üçüncü kişiye satış sınırı yazılmalı. İş tamamlanmadan bütün payların devri ciddi risk doğurabilir; herkes için tek doğru devir modeli yoktur.
İnşaat, teslim ve uyuşmazlık maddeleri
- Teknik şartname, malzeme kalitesi, ruhsata aykırı değişikliğin onay usulü.
- Başlama ve teslim tarihi; hangi olayın süre uzatacağı ve bildirimin biçimi.
- Ayıp/eksik iş tespiti, teslim tutanağı, iskan ve ortak alanların durumu.
- Gecikme tazminatı, teminat, fesih, tapu iadesi veya bedel taleplerinin çerçevesi.
- Harç, vergi, sigorta, proje ve denetim giderlerinin paylaşımı.
Cezai şart yazılmaması bütün yasal talepleri otomatik yok etmez; yazılmış olması da her cezai şartın her koşulda tahsil edileceği anlamına gelmez. Üçüncü kişiye devredilmiş bölümlerin geri alınması, özellikle 2025 Yargıtay içtihadından sonra iyi niyet ve tapuya güven yönünden ayrıca değerlendirilmelidir. Taslak imzalanmadan önce teknik ve hukuk uzmanları tarafından projeye özgü incelenmelidir.