Üst hakkı, başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde yapı yapmak ya da mevcut yapıyı korumak için kurulan irtifak hakkıdır. Arazi mülkiyeti malikte kalırken yapı, hak sürdüğü sürece üst hakkı sahibine ait olur. Türk Medenî Kanunu’nun 826–836. maddeleri kuruluş, süre ve sona erme sonuçlarını düzenler.
Her üst hakkı en az 30 yıl mı?
Hayır. Otuz yıl alt sınırı, üst hakkının bağımsız ve sürekli hak olarak ayrı taşınmaz sayfasına kaydedilmesi bakımından önemlidir. Bağımsız ve sürekli üst hakkı en az 30, en çok 100 yıl için kurulabilir. Tüm üst haklarını “30 yıldan kısa kurulamaz” veya “üst sınır yoktur” diye anlatmak yanlıştır. Süre, devir kısıtları ve ayrı sayfaya tescil isteği somut senette incelenir.
Kuruluş belgesinde neler bulunmalı?
- Arsanın ada/parseli ve yapının konumu, sınırı, amacı ve projesi.
- Hak sahibi, süre, bedel ve ödeme takvimi.
- Ruhsat, bakım, sigorta ve altyapı yükümlülükleri.
- Devir, ipotek, üçüncü kişiye kullandırma koşulları.
- Süre sonunda yapının teslimi, tazminat ve terkin yöntemi.
Üst hakkı tapu sicilinde irtifak olarak tescil edilir; yalnız adi yazılı sözleşme veya bir şerh üst hakkını kurmaz. Bağımsız ve sürekli nitelikteki hak için ayrı sayfa açılması, her üst hakkı için zorunlu değildir. Üst hakkı imar ruhsatı yerine de geçmez.
Süre bitince yapı ve bedel ne olur?
Üst hakkı sona erince yapı arazi malikinin bütünleyici parçası haline gelir. Tazminat olup olmayacağı, tapudaki kayıt ve sözleşme ile kanuni hükümler çerçevesinde incelenir; “her zaman bedelsiz” veya “her zaman bedelli” denemez. Üst hakkı üzerindeki sınırlı hakların ve ipoteklerin tasfiyesi de ayrı işlem gerektirebilir. Dava yolu, tarafın kamu/özel kişi oluşuna bakılarak otomatik tek mahkemeye bağlanamaz; uyuşmazlığın hukuki niteliğine göre belirlenir.