“Emlak sözleşmesi” tek bir belgeyi anlatmaz. Emlak işletmesiyle yapılan taşınmaz simsarlığı veya yetkilendirme sözleşmesi, alım-satım ya da kiralamaya aracılık hizmetinin kapsamını belirler. Alıcı ile satıcı arasındaki taşınmaz satış işlemi ve ev sahibi ile kiracı arasındaki kira sözleşmesi ise ayrı hukuki işlemlerdir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.520’ye göre taşınmaz simsarlığı sözleşmesi yazılı yapılmadıkça geçerli olmaz; bu, emlakçıyla yazılı sözleşme yoksa tapuda yapılan satışın otomatik geçersiz olduğu anlamına gelmez.
Hangi emlak aracılık sözleşmesi yapılır?
İşletmeyle taşınmazın satışı veya kiralanması için yetkilendirme sözleşmesi, alım-satım aracılık veya kiralamaya aracılık sözleşmesi yapılabilir. Münhasır/tek yetkili pazarlama kararlaştırılırsa süre, kapsam, malikin kendi bulduğu alıcıyla işlem yapması ve ücretin hangi koşulda doğacağı açıkça yazılmalıdır. “Tek yetki verildi, emlakçı satış olsun olmasın otomatik komisyon kazanır” genellemesi doğru değildir.
İmzalamadan önce hangi bilgiler kontrol edilir?
- Emlak işletmesinin unvanı, iletişim bilgisi ve yetki belgesi.
- Taşınmazın adresi, tapu niteliği, bilinen takyidatlar ve pazarlanacak bedel.
- Hizmetin kapsamı, ilan kanalları, sözleşmenin süresi ve fesih yöntemi.
- Hizmet bedelinin oranı/tutarı, kimin ödeyeceği, vergi ve ödeme zamanı.
- Münhasırlık varsa malikin kendi alıcısını bulması ve başka işletmeyle çalışması hâlinin sonuçları.
- Kapora, cayma ve ceza koşulu yazılıyorsa hangi olayda uygulanacağı.
Yetkilendirme sözleşmesi emlakçıya taşınmazı kendi adına devretme yetkisi vermez. Tapuda malik adına işlem yapılacaksa temsil yetkisi ve gerekli resmî şekil ayrıca incelenir. Her aracılık sözleşmesine fizikî tapu senedi eklemek zorunlu tek yöntem değildir; tapu bilgileri ve yetki doğrulanmalıdır.
Emlakçı komisyonu ne kadar olabilir?
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, alım-satım aracılığında hizmet bedeli için satış bedelinin KDV hariç %4’ünü aşmayan üst sınır, kiralamada KDV hariç bir aylık kira bedelini aşmayan üst sınır düzenler. Bu tutarlar zorunlu sabit ücret değil tavandır; sözleşmedeki tutar ve paylaşım düzeni kontrol edilmelidir. KDV oranını eski bir “%18” örneğinden almak doğru değildir; işlem tarihindeki geçerli vergi oranı ayrıca doğrulanmalıdır. Ticaret Bakanlığının taşınmaz ticareti açıklamaları işletme yetkisi ve hizmet kapsamını açıklar.
Ücret ne zaman doğar ve satış olmazsa ne olur?
TBK m.520, simsarlığı taraflar arasında sözleşme kurulması imkânının hazırlanması veya kurulmasına aracılık edilmesi ve sözleşme kurulursa ücrete hak kazanılması üzerinden tanımlar. Satış veya kiralama gerçekleşmediyse sözleşmenin ve emlakçının sunduğu hizmetin türü incelenmeden “tam komisyon mutlaka ödenir” denemez. Ayrı danışmanlık, ilan veya cayma bedeli kararlaştırılmışsa bunun geçerliliği ve sınırları ayrıca değerlendirilir.
Süre ve fesih
Sözleşmedeki başlangıç, bitiş, yenileme ve bildirim koşullarını okuyun. TBK’daki vekâlet sözleşmesi fesih kuralının bütün emlak aracılık sözleşmelerine aynı sonuçla otomatik uygulanacağı varsayılmamalıdır. Tek taraflı sona erdirme, cezai şart ve zarar talebi; sözleşme türüne, yazılı hükme, hizmetin aşamasına ve uygulanacak hukuka göre değişir.
Sık sorulan sorular
Emlakçı sözleşmesi noter onaylı olmalı mı?
Taşınmaz simsarlığı sözleşmesi için TBK m.520 yazılı şekil arar; her aracılık sözleşmesinin noter düzenlemesiyle yapılması genel şart değildir. Tapu devri veya vekâlet ayrı resmî usullere tabidir.
Emlakçı sözleşmesi olmadan ev satılır mı?
Evet, malik emlakçı kullanmadan taşınmaz satabilir. Aracılık sözleşmesindeki eksiklik tapu satışını her durumda geçersiz yapmaz.
Komisyon her zaman alıcı %2, satıcı %2 midir?
Yönetmelikteki toplam üst sınır ile tarafların ödeme paylaşımı ayrı konudur. Yazılı sözleşme ve güncel düzenleme kontrol edilmelidir.
Yazılı şekil ve ücretin hukuki temeli için Türk Borçlar Kanunu m.520’yi inceleyin.