Kira geliri için mülk seçerken ilan edilen aylık kirayı satış fiyatına bölmek yalnızca ilk karşılaştırmadır. Boş kalma süresi, onarım, aidat, vergi ve finansman maliyeti hesaba katılmadan “yüksek getiri” sonucu çıkarılamaz. Aynı mahalledeki benzer konutları bu kalemlerle karşılaştırın.
Brüt ve net kira getirisi nasıl hesaplanır?
Brüt yıllık getiri oranı, beklenen yıllık kira toplamının satın alma bedeline bölünmesidir. Örneğin 4 milyon TL bedelli ve aylık 20 bin TL kiralı bir evde brüt oran 240 bin / 4 milyon = %6’dır. Bu oran, yılın tamamında kira alındığını ve başka gider olmadığını varsayar. Net değerlendirmede boş kalabilecek ayları, kiraya verme masrafını, bakım ve onarımı, sahibin üstlendiği giderleri, vergiyi ve varsa kredi maliyetini ayrıca düşmek gerekir. Tek bir “%5 üzeri her zaman iyidir” eşiği yoktur.
Konumda neye bakılmalı?
Toplu taşıma, iş ve eğitim noktalarına gerçek ulaşım süresini, bölgedeki benzer evlerin ilan ve gerçekleşen kira seviyelerini, boş kalma riskini araştırın. Hastaneye veya merkeze yakınlık değer artışı garantisi değildir. Deprem riski ve yapı güvenliğini de yalnızca binanın yaşına göre değil, resmî kayıt ve teknik incelemeyle değerlendirin.
Binanın gider ve belgelerini kontrol edin
Tapu ve kullanım belgelerini, mevcut kiracının sözleşmesini, iskan durumunu ve planlanan büyük onarımları inceleyin. Site yönetiminden güncel aidat, işletme projesi ve varsa eski borç bilgisini isteyin. Asansör, otopark ve sosyal alanların kiracı talebine katkısı olabilir; ancak bunların işletme giderini de karşılaştırmaya ekleyin.
Kısa süreli kiralama düşünülüyorsa
Bir konutu 100 gün veya daha kısa süreyle turizm amaçlı kiralamak, sıradan uzun dönem kiralamadan farklı izin ve işletme koşullarına tabidir. Resmî Gazete’de yayımlanan 7464 sayılı Kanun’u ve binaya ilişkin şartları satın almadan önce inceleyin. Sezonluk yüksek fiyatı tüm yıla yayarak gelir tahmini yapmayın.
Karşılaştırma tablosunda satış bedeli, beklenen kira, boş kalma varsayımı, yıllık gider ve net nakit akışı aynı satırda yer alsın. Vergi yükümlülüğü ile kişisel finansman durumunu uzmanla doğrulayın.