Taşınmaz bedeli, bağlama göre farklı bir değeri anlatır. Alıcıyla satıcının anlaştığı gerçek satış bedeli, belediyenin emlak vergisi değeri ve bir değerleme raporundaki tahmini piyasa değeri aynı şey değildir. Tapu harcı, vergiler, kredi veya kamulaştırma için kullanılacak değer de işlemin kuralına göre değişir. “Rayiç bedel” sözü günlük dilde birkaç farklı anlama geldiği için hangi bedelin kastedildiğini belgede açık yazmak gerekir.
Gerçek satış bedeli ile emlak vergisi değeri farkı
Gerçek satış bedeli, alıcı ve satıcının fiilen kararlaştırdığı ve ödediği tutardır. Emlak vergisi değeri ise Emlak Vergisi Kanunu'na göre belirlenen, belediyeden öğrenilebilen vergi değeridir; taşınmazın güncel piyasa satış fiyatı olmak zorunda değildir. Ekspertiz veya değerleme raporu da belirli bir tarih ve varsayımlar altında tahmini değer üretir. Raporun bulunması her işlemde zorunlu değildir ve bir rapor tek başına bütün vergi veya tazminat bedellerini otomatik belirlemez.
Tapu harcı hangi bedel üzerinden hesaplanır?
Gelir İdaresi Başkanlığındaki Harçlar Kanunu uyarınca gayrimenkul devir ve iktisaplarında harç, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen gerçek devir/iktisap bedeli üzerinden hesaplanır. Örneğin gerçek satış bedeli 4 milyon TL, emlak vergisi değeri 1,8 milyon TL ise tapuya 1,8 milyon TL'lik satış olmuş gibi bildirmek doğru değildir; gerçek bedel beyan edilir. Tapudaki bedel gerçeği yansıtmazsa fark harç ve yaptırımlar gündeme gelebilir. Harç oranı ve istisnalar işlem türüne göre ayrıca kontrol edilmelidir.
Belediyedeki “rayiç bedel” satış fiyatı mıdır?
Belediyenin verdiği belge çoğu zaman emlak vergisi değerini gösterir. Mahalle ve cadde için takdir edilen birim değer, binanın özellikleri ve ilgili yılın kuralları bu hesabı etkiler. Birim değer ile bir dairenin pazarda satılacağı tutar aynı kabul edilemez. Vergi değerine itiraz ve dava süreleri de ilan yılı ile somut karara göre değişebilir; “her zaman belediyeye başvurunca düzelir” varsayımıyla süre kaçırılmamalıdır.
Ekspertiz değeri ne işe yarar?
Değerleme uzmanı, taşınmazın konumu, yasal niteliği, imar ve tapu kayıtları, fiziksel durumu ile benzer satışları inceleyerek rapor hazırlar. Banka kredisi için yapılan değerleme, alıcı ve satıcının anlaşacağı fiyatı zorunlu olarak belirlemez. Raporun tarihi ve varsayımları kontrol edilmelidir. Kredi, sigorta, miras paylaşımı, ortaklığın giderilmesi ve kamulaştırma gibi süreçlerin her birinde farklı değerleme ve itiraz kuralları bulunabilir; tek bir “taşınmaz bedeli” formülü yoktur.
Değerli konut vergisi ve kentsel dönüşümde hangi değer kullanılır?
Değerli konut vergisi, meskenin ilgili yıl için belirlenen bina vergi değeri eşiğine göre değerlendirilir; “piyasa bedeli ile rayiç bedelden yüksek olan” biçiminde otomatik hesaplanmaz. Kentsel dönüşümde de mevcut değere arsa payı eklemek gibi bütün dosyalara uygulanacak tek formül bulunmaz; hak sahipliği, proje, anlaşma ve kanuni süreç incelenir. Kamulaştırma bedeli ise ayrı usulle belirlenir. Bu işlemlerde ilgili kurumun güncel belgesini ve somut raporu esas alın.
Satış öncesi hangi belgeleri karşılaştırmalı?
- Güncel tapu kaydı ve takyidatları alın.
- Belediyeden emlak vergisi değerini öğrenin.
- Gerçek satış bedelini ödeme yöntemiyle birlikte yazılı netleştirin.
- Gerekliyse tarihli ve kapsamı açık değerleme raporu isteyin.
- Tapu harcı, vergi ve diğer masrafları işlem türüne göre ayrı hesaplayın.