Sözleşme bitince kiracı otomatik çıkar mı?
Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşme, süre sonunda kiracı bildirim yapmadıkça kural olarak bir yıl uzar. Türk Borçlar Kanunu 347. maddeye göre 15 gün önce bildirim hakkı kiracıya aittir; ev sahibi sırf sözleşme bitti diye aynı hakla tahliye isteyemez. Kiraya verenin kanuni tahliye nedeni veya uzama süresine ilişkin özel koşulları bulunmalıdır.
Kira ödenmezse ne yapılabilir?
Kiraya veren, muaccel kira veya yan gider ödenmezse yazılı bildirimle en az 30 gün süre vererek ödeme isteyebilir; süre içinde ödeme olmazsa sözleşmeyi fesih ve tahliye yolları değerlendirilir. Ödeme emriyle icra takibi seçeneği de somut borca göre vardır. Bir kira gecikmesinde mutlaka iki ihtar gerektiği doğru değildir. İki haklı ihtar, aynı kira yılı içinde iki ayrı ödememe nedeniyle oluşan ve Kanun’un 352. maddesinde düzenlenen ayrı dava sebebidir.
Ev sahibinin ihtiyacı ve yeni malik
Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için gerçek, samimi ve zorunlu konut/işyeri ihtiyacı varsa sözleşme sonunda kanuni sürede dava açabilir. Taşınmazı sonradan edinen yeni malik için ayrıca 351. maddedeki yöntem vardır: edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim, edinmeden altı ay sonra dava; yeni malik sözleşme sonundaki dava seçeneğini de kullanabilir. Satış tek başına kira sözleşmesini bitirmez.
Yeniden inşa, tadilat ve aykırı kullanım
Esaslı onarım, genişletme veya yeniden inşa sırasında kullanım imkânsızsa 350. madde koşullarıyla dava açılabilir; küçük kozmetik tadilat yeterli değildir. Sözleşmeye aykırı kullanım veya sürekli rahatsızlıkta 316. maddedeki uyarı ve uygun süre koşulları uygulanır; ağır ihlalde farklı usul olabilir. Site yönetiminin şikâyeti tek başına kiracının tahliyesi değildir. Alt kiralama ve devir de kira türü, kiraya verenin rızası ve sözleşme koşullarına göre incelenir.
Tahliye taahhüdü ve 10 yıllık uzama
Kiracının teslimden sonra yazılı verdiği geçerli tahliye taahhüdü, belirtilen tarihte boşaltılmazsa kanundaki bir aylık başvuru süresiyle uygulanabilir. On yıllık uzama süresi, ilk kira yılından itibaren basitçe “10 yılını doldurdu” hesabı değildir; 347. maddedeki uzama dönemi ve bildirim süresi hesaplanmalıdır.
Kiracı kendi isteğiyle erken çıkarsa
Kiracı anahtarı teslim ederek erken ayrılabilir; kalan dönem için sorumluluk ve kiraya verenin yeniden kiralama imkânı Kanun’un 325. maddesine göre değerlendirilir. Depozito ise zarar ve ödenmemiş borçlarla, 342. maddedeki bankada tutma/iade usulüne göre ele alınır. Ev sahibi kilit değiştirme veya eşyayı çıkarma yoluyla kendiliğinden tahliye yapamaz.
Kaynak: Türk Borçlar Kanunu (Adalet Bakanlığı), 315, 316, 325, 342, 347 ve 350–352. maddeler.