Kiracı, apartmanda oturduğu için ortak yaşam kurallarına uyar ve kullanım hakkına bağlı ortak alanlardan yararlanabilir; fakat kat maliki gibi kendiliğinden kurulda oy kullanmaz. Yönetimin aidat talebi, malik-kiracı arasındaki kira sözleşmesi ve kiracının tahliyesi farklı hukuki konulardır. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ile Türk Borçlar Kanunu (TBK) birlikte okunmalıdır.
Kiracı yönetim planına uymak zorunda mı?
Evet. KMK m.18, bağımsız bölümden kiracı veya başka sıfatla yararlanan kişilere de komşuları rahatsız etmeme, yapıyı koruma ve yönetim planına uyma yükümlülüğü getirir. Planın her maddesi kanundan üstün değildir. Gürültü, ortak alana eşya bırakma veya hasar gibi şikayetlerde olay ve geçerli kural ayrı incelenir; yönetici tek bir şikayetle kiracıyı binadan çıkaramaz.
Kiracı aidatı ödemek zorunda mı?
Ortak giderlerin yönetime karşı temel borçlusu kat malikidir. KMK m.22, bağımsız bölümden sürekli yararlanan kiracının malik ile birlikte sorumluluğunu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlı düzenler. Malik ile kiracı arasında hangi giderin kiracıda kalacağı sözleşmeye ve giderin niteliğine bağlıdır. Günlük işletme gideri ile büyük yatırım veya ana onarım aynı sayılmaz. Kiracı aidat ödese de malikin yönetime karşı borcu otomatik silinmez; yönetim borç hesabını ve tahsilatı doğru göstermelidir.
Kiracı otopark, bahçe ve diğer ortak alanları kullanabilir mi?
Kira sözleşmesi, yönetim planı, onaylı proje ve geçerli kullanım kararları çerçevesinde kiracı da ilgili ortak alanlardan yararlanabilir. Ancak her konutun otomatik ve sınırsız bir otopark yeri olduğu söylenemez; tahsis, kapasite ve kullanım kuralları önemlidir. Kiracının ortak alana erişimi keyfî olarak engellenirse önce malik ve yönetimden yazılı gerekçe istenebilir. Kira sözleşmesindeki hakla ortak alanın mülkiyet payı birbirine karıştırılmamalıdır.
Kiracı toplantıya katılıp oy verebilir veya yönetici olabilir mi?
Kat malikleri kurulunda oy hakkı malike aittir; kiracı ancak geçerli vekaletle maliki temsil edebilir. Kurul kararı kiracıya zarar veriyorsa KMK m.33 kapsamında hukuki başvuru imkânı somut durumla değerlendirilir. Yönetici dışarıdan seçilebildiği için kiracının yönetici olması da mümkündür; seçim KMK m.34'e uygun yapılmalıdır. Yöneticilik, kat maliklerinin oy hakkını kiracıya otomatik devretmez.
Ev satılırsa veya aidat gecikirse kiracı çıkarılabilir mi?
Taşınmazın satışı kira ilişkisini kendiliğinden sona erdirmez; yeni malik sözleşmenin tarafı olur (TBK m.310). Yeni malikin gerçek gereksinimi varsa TBK m.351'deki bildirim ve dava koşullarına uyması gerekir. Aidatın geç ödenmesi de doğrudan yönetici eliyle tahliye gerekçesi değildir. Kira borcu, özen borcuna aykırılık ve diğer tahliye yollarının her birinin ayrı ihtar, süre ve dava usulü vardır. Kira ödememek tek başına hapis cezası doğurmaz.
Eşya hasarı, arıza ve depozito
Kiraya veren evi sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli teslim edip tutmakla yükümlüdür (TBK m.301). Kiracının verdiği zarar, normal eskime ve kiraya verenin ayıp sorumluluğu ayrı değerlendirilir. Güvence bedeli TBK m.342'ye göre ele alınır; çıkışta fotoğraf ve teslim tutanağı yararlıdır. Kiracı evi başka kişiye alt kiraya vermek veya kullanım hakkını devretmek isterse TBK m.322 ve sözleşmedeki koşulları kontrol etmelidir; otomatik serbestlik yoktur.
Kiracı için kısa kontrol listesi
- Yönetim planı ve aidat hesabını malik/yönetimden isteyin.
- Sözleşmede hangi ortak giderleri üstlendiğinizi yazılı görün.
- Otopark ve sosyal alan kurallarını öğrenin.
- Arıza ve zarar bildirimlerini tarihli yapın.
- Tahliye veya yüksek tutarlı borç iddiasında kanuni süreleri hukukçuyla kontrol edin.