Kazandırıcı zamanaşımı tek bir “tapusuz arsayı 20 yıl kullan, tapuyu al” kuralı değildir. Türk Medenî Kanunu’nun 712 ve 713. maddeleri iki ayrı taşınmaz kazanma yolunu düzenler. Zilyetlik, tapu durumu, iyi niyet ve taşınmazın özel niteliği birlikte incelenir.
Olağan kazandırıcı zamanaşımı: TMK 712
Geçerli hukuki neden olmadan tapu kütüğüne malik olarak yazılmış kişi, taşınmazı on yıl boyunca davasız ve aralıksız biçimde iyi niyetle zilyetliğinde bulundurursa mülkiyetine itiraz edilemez. Bu yol tapu kayıtlı taşınmazla ilgilidir. Bu nedenle “tapulu taşınmazda kazandırıcı zamanaşımı asla olmaz” iddiası yanlıştır.
Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı: TMK 713
Tapu kütüğüne kayıtlı olmayan taşınmazı yirmi yıl boyunca davasız ve aralıksız olarak malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, koşulları varsa adına tescil isteyebilir. Kanunda tapulu taşınmazın malikinin kayıttan anlaşılamaması gibi özel bir durum da düzenlenir. “Tapusu yoksa sahipsizdir” sonucu çıkmaz; devletin hüküm ve tasarrufu altındaki kamu malları, orman ve kıyı gibi yerler bu yolla sıradan özel mülke çevrilemez.
İspat ve başvuru
Tapu/kadastro kayıtları, geçmiş haritalar, vergi veya tarımsal kullanım belgeleri, tanıklar ve yerinde inceleme değerlendirilebilir. Yalnız bir kez emlak vergisi ödemek veya geçici kullanmak malik sıfatıyla kesintisiz zilyetliği kendiliğinden ispatlamaz. Önce taşınmazın hangi rejime tabi olduğunu teknik ve hukuki incelemeyle belirleyin; tescil davasında taraflar ve ilan usulü de olaya göre incelenir. Her dava için sabit 1–3 yıl süre veya otomatik kazanma garantisi yoktur.