Zilyetlik, eşya üzerindeki fiilî hâkimiyettir; yalnız taşınır mallarda veya yalnız tapusuz taşınmazda olmaz. Türk Medenî Kanunu’nun 973. maddesi, eşyayı fiilî hâkimiyetinde bulunduran kişiyi zilyet sayar. Bir kişi zilyet olup malik olmayabilir: kiracı daireyi kullanır, tapu malikte kalır.
Aslî, ferî ve dolaylı zilyetlik
Bir eşyayı malik sıfatıyla elinde tutan kişinin zilyetliği aslîdir. Kiracı gibi sınırlı veya kişisel hakka dayanarak kullananın zilyetliği ferîdir. Kiracı dairede fiilen otururken doğrudan zilyettir; malik dolaylı zilyet olabilir. “Doğrudan” ve “dolaylı” ayrımı, fiilî hâkimiyetin nasıl sürdüğüne ilişkindir; “asli” ve “ferî” ile aynı şey değildir.
Zilyetlik nasıl devredilir?
Anahtarın ve fiilî kullanımın teslimi, zilyetlik devrine örnek olabilir. Her zilyetlik devri tapu devri gerektirmez; kiraya verilen dairede kullanım kiracıya geçerken mülkiyet geçmez. Tersine, taşınmaz mülkiyetinin devri için resmî işlem ve tescil şartları ayrıca değerlendirilir. İpotek alacaklısı da borç ödenmedi diye taşınmazın sahibi olmaz.
Zilyetlik otomatik mülkiyet kazandırır mı?
Hayır. Bazı koşullarda kazandırıcı zamanaşımı veya taşınır mal edinimi gündeme gelebilir, fakat süre, tapu durumu, iyi niyet ve kamu malı niteliği önemlidir. Tapusuz taşınmaz “menkul” değildir; mülkiyetsiz veya sahipsiz olduğu da varsayılamaz. Zilyetliğin korunmasına ilişkin haklar ile mülkiyet davası da ayrı yollardır. Hangi yolun uygulanacağı somut hakkın dayanağına bağlıdır.