Ortak alan temizliği ve bakımı, binanın yönetim planı, bütçesi ve kullanım yoğunluğuna göre yazılı bir programla yürütülmelidir. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.4 ortak yerleri; m.19 yapının korunmasını, m.20 ortak giderlere katılımı ve m.35 yöneticinin görevlerini düzenler. Bir temizliğin “her gün zorunlu” veya çatının “her üç ayda bir kontrolü kanunen şart” olduğu gibi bütün binalara uyan sabit takvimler yoktur. Asansör ve yangın ekipmanı gibi sistemlerin kendi özel bakım kuralları ayrıca uygulanır.

Hangi yerler ortak alandır?

KMK m.4, temel ve ana duvarlar, çatı, merdiven, asansör, sığınak ve kapıcı dairesi gibi yerleri ortak yerler arasında sayar. Tapu kaydı, onaylı proje ve yönetim planı somut alanın niteliğini gösterir. Bir kat maliki ortak yeri tek başına depo veya özel kullanım alanı ilan edemez. Ortak yerde inşaat, onarım, tesis ve değişiklik kararları ise işlemin niteliğine göre KMK m.19 ve diğer hükümler uyarınca alınmalıdır; her küçük temizlik işi için dörtte beş yazılı rıza aranmaz.

Temizlik programı nasıl hazırlanır?

Önce bina girişleri, koridor, merdiven, asansör kabini, çöp alanı, otopark ve varsa sosyal tesisleri listeleyin. Her alan için kullanım sıklığı, kirlenme riski, yüzeye uygun ürün, görevli ve kontrol günü belirleyin. Örneğin yoğun kullanılan girişte günlük kontrol, az kullanılan depoda daha seyrek temizlik uygun olabilir; bu bir örnek plandır, ülke çapında zorunlu periyot değildir. Çöp toplama saatini belediyenin yerel uygulamasıyla uyumlu kurun. Yangın çıkışı ve kaçış yolu her zaman açık kalmalıdır.

Kapıcı mı, temizlik firması mı sorumlu?

Görevli personel varsa onun işleri yazılı iş sözleşmesi ve görev tanımıyla belirlenir; “kapıcı bütün ortak alanları otomatik temizlemek zorundadır” denemez. Hizmet firması seçiliyorsa sözleşmede hangi alanın, hangi sıklıkta, hangi yöntemle temizleneceği, malzeme ve ekipmanı kimin sağlayacağı, fiyat, eksik iş kontrolü ve sigorta/iş güvenliği yükümlülükleri yazılmalıdır. Firmanın web sitesi olması yasal bir zorunluluk veya kalite güvencesi değildir; referans, teklif, personel ve sözleşme koşulları daha yararlı göstergelerdir.

Bakım listesinde neler olmalı?

  • Çatı ve teras: Su sızıntısı, oluk, derz ve kaplamayı özellikle yağış öncesi/sonrası gözden geçirin; mühendislik gerektiren müdahaleyi yetkili kişiye bırakın.
  • Asansör: Bakım sözleşmesi, bakım kayıtları ve periyodik kontrol raporlarını saklayın. Bakım ile bağımsız periyodik kontrol farklı işlemlerdir; Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliğindeki güncel yükümlülükler izlenmelidir.
  • Yangın ve elektrik: Ekipmanların türüne göre üretici talimatı ve ilgili yönetmelikteki periyotları takip edin; bütün yangın tüplerinin iki yılda bir otomatik değiştirilmesi gibi genel kural yazmayın.
  • Bahçe ve otopark: Sulama, drenaj, aydınlatma ve zemin hasarlarını mevsim ve kullanıma göre planlayın.

Giderler nasıl karşılanır, malik nasıl denetler?

Temizlik personeli ücreti ile ortak yerlerin bakım ve onarımı aynı dağıtım kategorisine girmeyebilir. KMK m.20'de kapıcı/kaloriferci/bahçıvan/bekçi giderleri ile diğer ortak yer giderlerinin paylaşım esasları farklı düzenlenir; yönetim planındaki geçerli hükümler de incelenir. Yönetici bütçe, teklif, fatura ve ödeme dekontlarını kayıt altında tutmalı; malik ve denetçi makul hesap incelemesi yapabilmelidir. Harcama itirazında “temizlik yapılamaz” veya “her gider eşit bölünür” demek yerine, kararın dayanağı ve fiili hizmet sorgulanmalıdır.

Aylık yönetim kontrolü

  1. Temizlik çizelgesindeki işler ve şikayetleri karşılaştırın.
  2. Asansör, yangın ve elektrik raporlarının vadelerini gözden geçirin.
  3. Çatı/teras sızıntılarını fotoğraf ve servis kaydıyla izleyin.
  4. Faturaları bütçe ve banka çıkışlarıyla eşleştirin.
  5. Gereken işleri kat maliklerine açık bir durum özetiyle bildirin.