Geçici yönetim nedir?
Kat Mülkiyeti Kanunu 73. madde, toplu yapı yönetim planında geçici yönetim öngörülebilmesine izin verir. Bu düzenleme, kurullar oluşup olağan yönetim seçilene kadar boşluğu gidermeyi amaçlar. Her yeni apartmanda müteahhidin otomatik ve sınırsız “geçici yönetim” yetkisi bulunduğu söylenemez. Önce tapuda kayıtlı toplu yapı yönetim planı, ruhsat ve tamamlanma tarihleri incelenmelidir.
Geçici yönetim süresi kaç yıldır?
Yönetim planındaki geçici yönetim süresi, toplu yapının tamamlanmasından itibaren en çok bir yıl devam edebilir. Her hâlde ilk yapı ruhsatının alınmasından itibaren on yıl sonunda sona erer. Bunlar iki ayrı üst sınırdır; yönetim planı daha kısa süre belirleyebilir. Yapı kullanma izni belgesinin tarihi, kanundaki “toplu yapının tamamlanması” ifadesiyle her olayda otomatik özdeş sayılmamalıdır. Örneğin ruhsat 2015’te alınmışsa on yıllık üst sınır 2025’tir; ancak toplu yapı daha önce tamamlanmışsa bir yıllık sınır daha önce dolabilir.
Hangi işleri yapabilir?
Yönetim planında belirlenen yetki kapsamında ortak yerlerin bakımını ve hizmet alımlarını düzenleyebilir, gelir-gider kayıtlarını tutabilir, gerekli avans ve giderleri takip edebilir. Ancak geçici yönetim, maliklerin mülkiyet hakkını devredemez ve yönetim planı veya kanundaki karar nisaplarını kendi kararıyla aşamaz. Geçici yönetim ile geçici işletme projesi farklı kavramlardır. 2026’da değişen KMK 37. maddeye göre işletme projesi kurulca onaylanır; kabul edilmiş proje yoksa geçici proje hazırlanır ve en geç üç ay içinde kurul kararı alınır.
Kalıcı yönetime nasıl geçilir?
Süre dolmadan kurullar usulüne uygun toplantıya çağrılır, yönetim planı ve Kanun’un toplu yapı hükümlerine göre temsilciler/yönetici seçilir. Kararlar karar defterine işlenir. Eski yönetim banka ve kasa dökümü, tahsilat/borç listesi, hizmet sözleşmeleri, bakım ve garanti belgeleri, demirbaşlar ve devam eden uyuşmazlıkları tutanakla devretmelidir. Devir yalnız anahtar teslimi değildir.
Yetki aşımı veya yüksek aidat varsa
Malikler yönetim planını, gider dayanağını ve karar kayıtlarını ister. Kanun 29. madde koşullarıyla olağanüstü toplantı talep edilebilir; somut karara karşı mahkeme yolu ve süreleri ayrıca değerlendirilir. “Geçici yönetim her koşulda basit çoğunlukla derhal değiştirilebilir” veya “her hizmet sözleşmesi sonradan kurulca otomatik onaylanır” denemez.
Kaynaklar: Kat Mülkiyeti Kanunu (TKGM), 29, 37 ve 73. maddeler; 7579 sayılı değişiklik (TBMM).