Bu rehber, birden fazla blok veya parseli içeren toplu yapılarda site yönetiminin görev ayrımına odaklanır. Tek bina apartmanındaki kurul düzeniyle aynı organların her sitede bulunduğu varsayılmamalıdır.
Site yöneticisinin temel görevi nedir?
Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını ve yönetim planını uygulayarak ana taşınmazın günlük işlerini yürütür. Kat Mülkiyeti Kanunu 35. maddesi; ortak yerlerin korunması, bakım ve onarımın sağlanması, giderler için avansın toplanması, ödemelerin yapılması ve gerekli işlemlerin takibi gibi görevleri düzenler. Yönetici temizlik veya teknik tamiri bizzat yapmak zorunda değildir; işi uygun kişilerle yürütür ve sonucu takip eder.
Yönetici nasıl seçilir, kim olabilir?
Sekiz veya daha çok bağımsız bölümü olan ana taşınmazda yönetici atanması zorunludur. Yönetici maliklerden veya dışarıdan seçilebilir. Seçim için kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu aranır; seçilemezse sulh hukuk mahkemesine başvuru yolu vardır. Yönetici her yıl yeniden seçilir; toplu yapı temsilciler kurulu ve yönetim planı için özel hükümler ayrıca değerlendirilir. Borçlu olmak veya belirli bir sabıka kaydı bulunmak Kat Mülkiyeti Kanunu’nda otomatik, genel bir yöneticilik yasağı olarak sayılmaz.
Aidat ve işletme projesinde 2026 kuralı
Yönetici ortak gider ve avansı kanuna, yönetim planına ve geçerli kurul kararına göre toplar; gelir ve giderleri belgelendirir. 2026’da değişen 37. maddeye göre işletme projesi kat malikleri kurulunca onaylanır. Kabul edilmiş proje yoksa yönetici gecikmeden geçici proje hazırlar; kurul en geç üç ay içinde bunu aynen veya değiştirerek kabul eder. Eski yedi günlük itirazla kesinleşme anlatımı artık güncel değildir. Yönetici kendi başına sınırsız aidat artışı yapamaz. Ödenmeyen gider payı için 20. maddedeki gecikme tazminatı ve yasal takip koşulları ayrıca uygulanır.
Blok yönetimi ile site yönetimi nasıl ayrılır?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 69. maddesinde, yönetim planı farklı düzenlemedikçe blok kat malikleri kurulunun blok için, toplu yapı temsilciler kurulunun ise bütün toplu yapıya ait ortak yer ve tesisler için yönetici ve denetçi ataması öngörülür. Bu nedenle yalnız bir bloğun asansör gideri ile bütün siteye ait güvenlik giderini aynı yetki ve bütçe kararı gibi işlemeyin. Tapudaki toplu yapı kaydını, yönetim planını ve hangi kurulun hangi tesisten sorumlu olduğunu önce doğrulayın.
Defter, hesap ve denetim
Kararlar usulüne uygun karar defterine yazılır; gider belgeleri, faturalar, sözleşmeler ve hesap dökümleri saklanır. Yönetici gelir ve gider hesabını kat maliklerine verir, denetçi veya kurulun incelemesine sunar. Kanun 36 ve 41. maddeler kayıt ve denetim görevlerini düzenler. Site için bankada açılan hesabın kullanımında yöneticinin temsil sıfatı, yetki sınırları ve hesap hareketlerinin izlenebilirliği önemlidir; kişisel harcama ile ortak gider karıştırılmamalıdır.
Bakım ve güvenlikte yetki sınırı
Asansör, yangın önlemi, tesisat, çatı ve ortak alan bakımını takip etmek yönetim işidir. Gerekli gider kurul bütçesine alınır; acil tehlikede güvenlik sağlanır. Kamera kurmak, işçi çalıştırmak veya disiplin cezası vermek yöneticinin otomatik ve sınırsız yetkisi değildir; her işlem için kurul kararı, yönetim planı ve ilgili mevzuat kontrol edilir. Yönetici komşu gürültüsü için idarî para cezası kesemez.
Yönetici ne zaman sorumlu olur?
Yönetici kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur; görevi özenle yürütmeli, belge ve hesap vermelidir. Ancak her teknik arıza veya komşu uyuşmazlığında otomatik tazminat ya da ceza sorumluluğu doğmaz. Zarar, görev ihlali ve nedensellik somut olayda değerlendirilir. Yönetim planına yeni kural ekleme yetkisi de yöneticide tek başına değildir; plan değişikliği kanundaki kurul kararına tabidir.
Kaynak: Kat Mülkiyeti Kanunu (TKGM); 7579 sayılı 2026 değişikliği (TBMM).