Tapu tescili nedir?
Tapu tescili, taşınmaz üzerindeki mülkiyet veya başka bir ayni hakkın tapu siciline kaydedilmesidir. Satış gibi sözleşmeye dayalı edinimlerde mülkiyet kural olarak tescille kazanılır. Ancak miras, mahkeme kararı, cebrî icra ve kanunda belirtilen diğer bazı hâllerde mülkiyet tescilden önce kazanılabilir; yeni malik tasarruf işlemi yapabilmek için gerekli kaydı yaptırır. Bu ayrım, “tescil yoksa hiçbir zaman mülkiyet yoktur” iddiasını geçersiz kılar.
Satışta tescil nasıl yapılır?
Alıcı ve satıcı, yetkili tapu müdürlüğüne veya işlemin türüne göre kullanılabilen elektronik kanala başvurur. Kimlik ve temsil yetkisi, taşınmaz kaydı, gerekiyorsa bina için zorunlu deprem sigortası ve işlemin niteliğine göre diğer belgeler incelenir. Harç ve döner sermaye tutarları işlem türüne ve güncel tarifeye göre hesaplanır. Tarafların resmî işlemdeki beyanları alınır ve tapu siciline kayıt yapılır. Önceden imzalanmış herhangi bir özel satış kâğıdı tek başına taşınmazın mülkiyetini geçirmez.
Başvuru listesi her işlem için aynı değildir. Miras intikali, bağış, ipotek ve mahkeme kararına dayalı tescilde farklı belgeler istenebilir. İşlemi başlatmadan önce Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün güncel açıklamalarını ve başvuru kanalındaki belge listesini kontrol edin. Satış için vergi ve harç matrahını gerçek bedel ve yasal alt sınır kurallarına göre değerlendirin; belediye vergi değeri her zaman piyasa fiyatı değildir.
Miras halinde tescil zorunlu mu?
Mirasçı mülkiyeti ölümle kazanır. Tapu sicilindeki intikal kaydı, hak sahiplerini sicilde göstermek ve sonraki devir işlemlerini gerçekleştirmek için gerekir. Bu nedenle miras intikali “mülkiyet ancak tapuya yazılınca doğar” şeklinde anlatılamaz.
Yanlış tapu kaydı nasıl düzeltilir?
Basit kimlik veya yazım hatalarında tapu müdürlüğüne belgeyle başvuru yapılabilir. Mülkiyet hakkını etkileyen yolsuz tescil ya da taraflar arasında çekişme varsa mahkeme kararı gerekebilir. Bir iddianın ortaya atılmasıyla kayıt kendiliğinden iptal olmaz. İyi niyetli üçüncü kişinin tapu siciline güvenerek edindiği haklar da somut olayda önem taşıyabilir. Kamulaştırma ise eski tescilin otomatik “geçersiz” olduğu basit bir kayıt hatası değildir; kendi usulüne tabidir.
Sık sorulan sorular
Tapu tescili kaç gün sürer?
Her satış, intikal veya dava için tek bir tamamlanma süresi yoktur. Eksik belge, işlem yoğunluğu ve hukuki durum süreyi etkiler.
Başvuru çevrim içi yapılabilir mi?
Uygun işlemlerde Web Tapu gibi kanallardan başvuru ve belge gönderimi yapılabilir. İşlemin tamamlanma ve imza adımları seçilen usule göre değişir.
Tapu kaydında neyi kontrol etmeliyim?
Malik, pay, ada-parsel, bağımsız bölüm ve ipotek/şerh/beyan kayıtlarını işlem öncesinde ve sonrasında karşılaştırın.
Kaynak: Türk Medeni Kanunu (TKGM), özellikle 705, 706, 1023–1025. maddeler.